“复地式”退市或将重演

　　“复地式”退市或将重演

　　今朝房地产企业PE（市盈率）5-6倍，而中小型企业PE只有2-3倍，这种情形下上市或再融资，对企业来说，很是不划算。未来可能会有更多企业模拟上海复地退市。

　　本刊记者 王金／文

　　A股市场对房地产企业的“关门”可追溯至2010年4月的调控之始。在融资前提不合错误等的情形下，2011年H股房企年夜面积跑赢A股房企。但跟着调控的深切，H股房企价钱不竭下跌，破净破发，喷香港成本市场对于内地房企也逐渐损失踪融资功能，内地房企的融资情形进一步恶化，随之而来的或许是“上海复地（02337.HK）式”退市的重演。

　　内地房企IPO暂停

　　经由过程对39家H股内地房企的股价转变统计剖析，本刊发现自2011年以来，股价平均缩水跨越三成。

　　截至12月12日，近三个月以来股价平均下跌近20%，唯有卓尔成长（02098.HK）缓和润置地（01109.HK）的股价逆势上扬，而宝龙地产（01238.HK）和佳兆业（01638.HK）股价均下跌跨越40%。

　　2008年尾低于0.5倍PB（平均市净率）的地产股俯拾皆是的情形再次上演。

　　中金公司首席地产剖析师白宏炜认为，今朝年夜部门地产公司处于NAV（净资产价值）折让60%以上，1倍PB以下，已经纺暌钩了近50%的房见识幅，估值已年夜幅击穿2008年尾部。

　　低估值令2012年房地产企业的IPO以及再融资挑战重重。

　　在欧债危机导致的金融市场年夜幅波动及内地房地产调控的持续影响下，自2011年以来只有两个内地房企莱蒙国际（03688.HK）和卓尔成长成功在港IPO，募集资金仅4亿美元。

　　对于投资者而言，近年来地产股已给他们留下了糟糕的印象。自2008年至今，恒生地产指数缩水20%，不外金融等行业指数都有相当幅度的上涨。

　　据巴黎银行统计，年夜近三年来上市的内地房企股价转变区间与IPO日收盘价可看出，除龙湖地产（00960.HK）和卓尔成长外，其余11家房企当前股价均已破发，跌幅在20%-66%之间。

　　对于房企而言，低估值也令上市融资成本昂扬。

　　巴黎银行亚太房地产团队主管蒋小燕女士认为：“今朝房地产企业PE5-6倍，而中小型企业PE只有2-3倍，这种情形下上市或再融资对企业很不划算。此刻企业融资，首先要考虑融资成本，否则有可能不盈利甚至吃亏。”

　　一位中型房企总裁告诉记者：“此刻中小企业要想活下去，有四种体例换得现金流，优先挨次如下：首先，出售项目或股权，惹人计谋投资者，这种体例速度最快；其次，降价甩卖，需要打七至八折；第三，才是银行或者上市融资，NAV（资产净值）或典质品估值打五六折，成本比降价还要高；第四，房地产私募基金，这是成本最高的一种。”

　　退市堂奥

　　上市不划算，退市便相对划算。

　　2011年5月2日，上海复地退市。上海复地旗下投资公司智盈投资总裁董伟海对本刊记者透露：“复地退市的首要原因是太廉价了。”

　　截至2010年12月底，复地每股资产为3.016元人平易近币（折合3.6035港元）， 3.5港元的收购价钱，仅相当于0.97倍的PB。

　　除了私成仙成本低廉，复地退市的另一个主要原因是欠债高企，发债能力根基损失踪。董伟海暗示：“复地在喷香港的融资功能也根基损失踪，复星集团旗下还有其他的成本运作平台，这时私成仙是最好的选择。”

　　2010年以来，内地房企经由过程发债融资近100亿美元，海外发债已成为首要融资渠道之一。其中2011年融资额达45亿美元，远超出跨越同期IPO融资金额。不外，今朝H股内地房企平均净欠债率已高达67%。

　　2011年，评级机构尺度普尔把中国房地产行业评级瞻望降至负面，并给绿城中国（03900.HK）、 融创中国（01918.HK）、合生创展（00754.HK）、世茂房地产（00813.HK）等十余简单业调低评级，严重影响了这些企业的发债能力。跟着调控的深化，此后损失踪发债能力的企业数目会进一步增添。

　　上海复地也许只是一个先行者，更多房企可能将模拟上海复地退市。