太古分拆地产上市“内地病”待解

　　周禾眠

　　廖杰华

　　泰初逆市重启地财富务分拆上市打算，并将于1月18日在港交所挂牌生意，股份代码为其成立年份：1972。和2010年第一次考试考试IPO分歧，此次为介绍上市，即新的泰初地产公家股东皆为原本泰初A（00019.HK)和泰初B（00087.HK)的股东，分拆上市不涉一分钱集资。

　　虽未尽如泰初打点层的原意，但将地财富务自力上市，是泰初夙愿。分拆通知布告向投资者诠释，分拆的益处为日后有需要时，将可于股本市场筹集资金。

　　在喷香港项目已成熟的情形下，泰初地产未来的驱动力落眼于内地市场。尽管十年前已进入内地，但过于迟缓的开发节奏让泰初失踪去了良多机缘，若何在内地进一步成长是泰初必需面临的问题。

　　泰初相关人士对本报暗示，因为此刻处于敏感期，未便接管察访，相关询问参见公开材料。

　　分拆上市

　　在喷香港，老牌英资财团泰初素来是“甲级商业地产”的代名词，它在港岛金钟站的泰初广场综合体，有商场、三幢写字楼和三座五星级酒店，投入使用二十余年仍耐久弥新，光是此项目估值便达300亿港币。

　　近年来跟着港股V型反弹，金融地产各链条蓬勃，写字楼房钱亦水涨船高，已超越伦敦和东京，为全球最昂贵地域，而在2007年时，喷香港仅排名第七。

　　高力国际全球写字楼动态陈述显示，港岛中心的甲级写字楼月房钱已由2010年中的每平方米9.7港元，升至13.8港元。即租用5000平方米办公室，每月需付7万港元，一年加上打点费，则需近100万港元。

　　2011年9月底，在业绩记者会上，泰初股份总裁郭鹏对记者暗示，泰初签下租约期至少为3年，2012年并非重谈价钱的续约高抛却，相信“未来18个月内房钱可维持稳健”。

　　有稳健的房钱收入，是泰初地产最年夜的卖点。而泰初集团旗下的国泰航空（00293.HK）、货运和饮料部门，一向是“盈利炸弹”，如2008年时国泰不敌高油价压力，严重吃亏，拖累泰初全年盈利倒退78%。此次分拆，泰初方面不竭在公开场所强调“地财富务自力上市为集团一贯方针”，而市场更多解读为，没有航空、货运和饮料营业“承担”的泰初地产，可以更轻易地在成本市场融资。

　　但泰初地产上市之路并不服坦。

　　泰初初度公布揭晓地财富务自力上市是在2009年，为了上市，泰初特意做了一系列重组，至2010年5月公开招股时，招股书厚达734页码。

　　2010年5月，泰初第一次考试考试将地财富务自力上市时，拟集资208亿港元，其中七成，即145亿港元将用于了偿贷款。集资失踪败后，2011年7月，向新加坡主权基金丰树集团出售位于九龙的又一城商场，作价188亿港元，且悉数以现金支出。出售又一城为喷香港历史上金额最年夜的地产项目生意，而出手阔绰的买家丰树集团，则是淡马锡旗下的地产和资产打点旗舰。

　　生意完成后，泰初派发出格息共45亿港元，即生意所获净额约为143亿港元，卖产效不美观和上阛阓资相差不远。一位里昂证券的地产剖析师指出，金额和前提皆合泰初打点层胃口，相信这亦是生意年夜6月底磋商，到7月底即“火速成交”的首要原因。

　　据2011年半年报，又一城的根基盈利（即售价减去原始成本）为86亿港元，而撇除各项营运费用和生意佣金，出售又一城的纯利约为6.4亿港元。

　　又一城在地铁和九广铁路交汇点，又邻人喷香港城市年夜学，可谓地处东九龙中心。本报记者于一个非周末的下战书达到又一城，圣诞新年的装饰仍未拆，商场白叟流澎湃，一些热点服装店和食肆甚至需要排队付款。有剖析师估量，又一城每年房钱收入跨越12亿港元，保守估量淡马锡每年可有6.4%的根基回报，显著高于近期喷香港商铺2%-3%的房钱回报。

　　内地“病症”

　　尽管在喷香港分拆上市，但泰初地产的未来在内地。

　　年报显示，泰初地产的2011年成本开支预算为107亿港元，其中九成用于内地四个在建项目。泰初地产于喷香港有150万平方米的商业蜗虻棘但现时已交付使用的内地蜗虻棘仅为15万平方米。论及潜力，喷香港已无土地储蓄，成长中的内地物沂ё衮达70万平方米。其“当家人”主席白纪图（Christopher　D.　Pratt）多次在公开场所诠释泰初的成长打算时，强调“谨严是我们的DNA”。但2011年中接管媒体察访时，白纪图又坦言，错过了在内地廉价拿地的黄金时代，而泰初开发的轨范又“相对迟缓”。

　　泰初在内地垦植十载，却只有两个项目入市。

　　2001年，泰初地产受广州日报报业集团之邀，以仪樾析地、仪樾析钱的模式成长广州泰初汇项目。但直到2011年9月24日，广州“泰初汇”才正式开业。

　　与广州泰初汇一模一样，上海年夜中里项目亦是命运多舛：年夜2002年拿地，2006年起头拆迁，2010年尾拆迁工作才根基竣事。

　　北京三里屯Village项目，是泰初地产另一个在内地入市的项目。原定该项目于2007年10月开业，可是因为南北两区定位差异和高房钱预期，招租情形欠安，尤其是北区。最终直到2008年12月，三里屯Village南区才正式开业，而北区已经是陆续上市。

　　一位不愿意透露姓名的美资券商地产剖析师认为，泰初对内地营商情形不熟悉，作风过于刻板，迟迟拿不到政府批文，让项目开工遥遥无期，如上海静安区年夜中里项；其次，泰初于内地执行力不足，工程进度屡遭迟延；最后，泰初拔取的内地合作方自己资金链严重，需要泰初饰演“救火队”的脚色。

　　该人士最后一点，为针对其成都项目的合作方远洋地产。成都年夜慈寺的重建项目规划面积为25万平方米，估量于2014年分阶段落成。项目还处于挖地基的阶段，1月6日远洋地产便发布通知布告称，将此项目的股权由50%降至19%，以换取泰初以股东贷款的体例向合营公司注资2.3亿美元。最初选择与远洋地产合作，白纪图诠释为，泰初因航运营业一向和远洋集团有慎密亲密联系，而旗下两家地产公司合作，概况上为“水到渠成的双赢”。

　　至于仍在拆迁的上海静安区年夜中里项目，按照泰初年报，面积为35万平方米的综合体打算于2015年启用，但“现实启用时刻需视乎四周地铁站的兴建情形”。

　　主领此次分拆的高盛，在1月9日发布的最新研报中亦毫不客套地给了泰初“沽售”评级，并“点名攻讦”泰初内地项目执行力衰，交付日期屡屡推迟，令投资者担忧其未来成长能否重拾正轨。

　　在项目迟延缠身的懊恼下，比来一件“喜事”为历经十载的广州泰初汇项目终于去年9月25日揭幕。明天，泰初即向市场宣告分拆一事，又“斗胆”估量北京颐堤港项目可于2011年尾落成，以现时情形看，泰初又一次“失踪约”看好其内地项目的投资者。

　　泰初2011年12月21日公布揭晓分拆地财富务自力上市前，股价为93.4元，此后一路走低，截至发稿，泰初A盘桓在77元四周。换言之，泰初地产在投资者心目中的价钱，应为每股16.4元。

　　在喷香港投资者心里，泰初的企业管治为上市公司典型，但内地项目屡屡让人失踪望，未来能否借泰初地产发力，延续喷香港的成功故事，仍需时刻来证实。