房贷利率明年将提高 四种状况不宜提前还贷

　　2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率， 5年期以膳缦商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否此刻就要通知银行筹备提前还贷？

　　对此，剖析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差跨越600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优堆集率等4种情形的客户则不适合还房贷。

　　文/表 本报记者 王亮

　　四种状况不宜提前还贷

　　情形一

　　享受7折利率房贷

　　剖析认为，首先是已享受7折至85折优堆集率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如不美观贷款者此前享受7折利率，则优堆集率为4.935%，如不美观享受85折利率，则优堆集率为5.9925%。

　　以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部食客户按照今年尾息前5.94%的基准利率打7折计较， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部食客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不外100元。这部食客户不需要提前还房贷。

　　对借债人日常糊口不会造成什媚暌拱响。理财师尤其强调，在今朝首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节约利息，适ё衮得不偿失踪。

　　情形二

　　等额本息还款到中期

　　等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还课本金递增，还款利息递减，也就是说借债人前期还的利息比重较年夜，本金比重较少。如不美观借债人到还款中期再选择提前还贷的话，已经了偿了年夜部门的利息，提前还款的部门则更多的是本金，这种情形再选择提前还贷的话意义不年夜。

　　情形三

　　等额本金还款已过1/3

　　对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

　　据悉， 等额本金是将贷款额总额等分成本金，按照所剩本金计较还款利息，跟着还款时刻的增添，所剩本金削减，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款体例的还款周期，当还款期跨越 1/3时，其实借债人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，了偿的更多是本金，不能有用节约利息撑持。

　　情形四

　　投资收益高于贷款利率

　　投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如不美观不贪心，一年赚10%仍是很有但愿的。

　　对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借债人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但今朝半年期、一年期理财富品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息撑持。

　　两种适合

　　提前还贷的情形

　　对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支出尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。

　　例如，对于此前按基准利率还房贷客户今朝执行的利率为5.94%，这部食客户今朝每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部食客户每月月供为7783元，两者之差跨越600元，20年累计利息差为15.679万元。这部食客户有需要提前还房贷。

　　剖析建议， 提前还贷注重三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要筹备相关文件，如身份证、借债合同到银行打点审批手续。客户要实时退保及解典质。借债人如不美观结清贷款的话，必然要实时携带房产证、结清证实和典质在银行的其他权力证去各区住建委打点解典质。这样自己的房产才可以说美全是属于自己的财富。

　　今朝如不美观是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不年夜，事实?下场房价简直下降了一点；如不美观是筹算贷款购房的房奴一族，那就必需要谨严了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史岑岭，房贷成本已相当高，下降的房价部门能不能冲抵这些增添的成本部门，仍是个疑问。