现在是去美国抄底买REITs的机会

　　此刻是去美国抄底买REITs的机缘！

　　美国是REITs的开山祖师，它设计了这种可以免税的物业经营模式。所以买REITs必然要去美国。此刻，美国REITs的股票价值被低估，平均低于资产净值的10%。此刻去买，相当于是去抄底。但若何选择投资组合，却需要出格注重。

　　跟着“鹏华基金”一支新的QDII（及格境内机构投资者）即将刊行，这支中国第一支定向采办美国REITs的基金将盛大登场。虽然它不外是一支投资人所熟知的QDII，但因为它投资的主体将是美国证券市场的REITs，便显得非分格外惹人瞩目！

　　2011年9月，笔者受“鹏华基金”之托，特意去华盛顿拜访了美国REITs协会。不想两位执行副总裁同时呈现，看来美国人对送钱来的事非分格外正视。他们一面惊奇于中国政府会核准专门投资美国REITs的基金，同时也赞叹中国人对REITs并不目生。

　　笔者拿出《创富志》建造的“REITs案例全集”给他们看，两位老者几乎老泪纵横，用美国人常用的奉承体例，感伤我们对美国REITs企业研究之周全与详尽。

　　在美国REITs协会的办公室，两位执行副总再次奉承我们中国的投资人：“因为金融危机的干连，良多原本收益很好的REITs企业的股票却被低估。但它们其实很有投资价值。你们选的投资机缘很好！”

　　此话让我们既欢快又担忧，不禁回忆起昔时日本人买美国企业之后的惨败历史。中国投资人可以年夜年夜洋彼岸的REITs淘到金吗？

　　REITs的焦点其实很简单，就是将有固定房钱收益的物业资产打包上市证券化，让通俗投资人都能投资分享物业的房钱和增值收益。

　　那么买REITs，跟去美国买股票有什么纷歧样？和直接去美国买房子又有什么区别？

　　首先一点，买美国REITs并不等同于买通俗的股票。

　　虽然REITs的股价会随股市的年夜势有波动，但它的收益首要来自于房钱的高派息率。只要房钱及出租率不呈现年夜的波动，收益都是很不变的。加之法令划定，REITs每年要将90%的收益分给股东，年平均摊息率高达7—8%。出格值得注重的是，REITs基金经营物业所获得的房钱收益可以免交所得税，这最年夜化地增添了REITs的整体收益率。

　　因为金融危机的影响，此刻REITs的股票价值被低估，平均低于资产净值NAV的10%。但年夜经济形势来看，此刻美国经济正在清醒，股市起头反弹。所以，此刻去美国买REITs，相当于是去抄底，正如前一段抄底美国金融类股票一样。

　　而且REITs的价值被低估，对于一些年夜的REITs公司来说，也是经由过程并购进行扩张的精采机缘。是以，无论是企业规模仍是收益预期的空间都很年夜。

　　第二点，买美国REITs也不等同直接买美国的房子。

　　在美国，房子的持佣旧本较高，一是房子生意过程繁琐、税收多，二是房子后期的打点成本也高。

　　而且历史数据显示，抛去危机前房价疯涨的几年好光景，年夜1890年到2000年的一百多年间，美国的房价指数（通胀调整后）是恒定的，在100摆布。也就是说，在美国靠房子增值赚钱，持久来看是不成能的（这与中国年夜不不异）。

　　但我们去美国买REITs，虽然物业没有增值，但可以年夜不变增添的房钱收入中获得回报。而且REITs回报率不变，年平均回报率达13%。虽然可能略逊于纯挚股票的投资收益，却高于债券，甚至比标普500、纳斯达克及道琼斯指数的平均收益率都高。

　　我们再看看鹏华发的这支基金。据说刊行额度在3亿美金摆布，也就是第一期要融资近20亿元人平易近币。通衢演的宣传资料可以看出，他们做了良多功课，基金打点人也是年夜美国回来的REITs操盘高手。

　　在其募资声名的投资方针一项，这支基金首要投向REITs、REIT ETF及相关房地产企业股票。但相隔万里，有一些关头问题需要解决。

　　一、信息对称问题。

　　中国的投资人如不美观没有实时专业的资讯，投资便成了瞽者摸象。

　　而“美国REITs协会”按期出书“投资人指南”REIT INVESTOR GUIDE，它详尽跟踪REITs财富的动态资讯及股价转变。主要的是，其对REITs企业的收益展望十分专业，这与他们周全把握行业资阅暌剐很年夜关系。

　　二、选股策略。

　　因为REITs所获得的房钱收益可以免交所得税，所以在美国，几乎各行各业都有专业的REITs来经营蜗虻棘好比零售REITs、宾馆REITs、写字楼REITs、公寓REITs等，甚至缧绁也有REITs！有一句话说得挺切确：“没有美国REITs，就没有美国商业的今天！”

　　而且，REITs被美国投资人称为“极佳的抗风险、抗通胀”的投资产物，是危机中的救命稻草！

　　《福布斯》曾在2008—2009年金融危机时代，对美国一些规模较年夜的REITs的收益作了一个统计。笔者年夜中随意挑了12支REITs基金作为参考。见下图：

　　注重，年夜“股息率”这一指标来看，公寓REITs收益最高，达到了44.2%。最低的办公室REITs也有7.1%—没有低于三十年来美国REITs的平均收益水平。

　　可是，每种REITs在分歧的经济周期，有着分歧的业绩默示。像本次的次贷以及金融危机，使良多美国人失踪去房子，年夜而不得不租公寓住。于是培育了部门公寓REITs的增添事业，它们这两年的平均收益率曾经跨越40%！仓储REITs的平均收益率也跨越20%。

　　而与此同时，因为受经济不景气的影响，宾馆和零售的REITs便不如畴前，甚至呈现了美国第二年夜零售REITs倒闭的事务（请参考《创富志》2009年7月号）。

　　是以，“鹏华基金”打点团队若何辅佐中国投资人在信息不充实的前提下，较为切确地选择REITs的类型和企业并进行投资组合，就酿成关头地址！

　　三、对投资人进行培训。

　　这是斗劲轻易轻忽但往往是不应被轻忽的环节。中国股票市场的风风雨雨，历练了投资人的心智，使得他们对输赢既无奈也年夜容。可是，对于美国REITs这一新品种，没有经受任何考验，一旦呈现无律例避的市场系统风险，投资人可能会将怨气撒在基金打点人身上。

　　怪不得美国REITs协会提醒，要经常给投资人办讲座。他们还自告奋勇地提出，愿意为中国的投资人开培训课程，出色国50年来的REITs投资经验与中国分享。

　　但他们的培训不廉价，即将在11月进行的美国REITs年会，三天的会议向通俗投资人收近2000美元参会费。但对比盲目投资而失踪败，这种成本又算得了什么？■

　　作者为盛世神州房地产投资基金打点(北京)公司CEO