利率上升通道中的房贷规划

　　利率上升通道中的房贷规划

　　文/陈玉罡

　　正文

　　古师长教师，34岁，太太32岁，两人均有社保，育有一女，女儿5岁。今朝有银行存款20万元，黄金投资10万元，房产凉厍校其一一套是8年前采办的斗室，当前价值110万元，若有17万元贷款尚未了偿，每月还款1270元。此外一套是2009年6月采办的，那时的市价200万元。古师长教师付了2成首付款40万元,其余的160万元全数靠商业贷款，贷款刻日25年。那时5年期以上的商业贷款利率为5.94%。今朝该房市价上涨到了320万元。夫妻二人在统一公司任职，古师长教师的月收酬报2.1万元，年关奖5万元，古太太的月收入8000元，年关奖2万元。月糊谈锋持为5000元，女儿每月需要的费用约2000元。汽车一辆，每月费用约2000元。给双方怙恃每月的赡养费共4000元。原本糊口放置得妥安稳当，但跟着2010年10月20日起头加息，今朝5年期以膳缦商业贷款的利率已上升到了7.05%，古师长教师每月的还款额年夜原本的10250元增添了1000元摆布。古师长教师感受到了还款压力在增添，但愿能缓解这种压力。

　　财政状况剖析

　　先年夜资产欠债情形和收入撑持情形两方面来对古师长教师一家的财政状况做一个诊断剖析，见表1、2。

　　资产欠债情形剖析

　　表1 古师长教师家庭资产欠债表

　　家庭资产 金额/万元 占比（%） 家庭欠债 金额/万元 占比（%）

　　现金、活期储蓄 20 4 衡宇贷款： 17 10

　　黄金 10 2

　　自用房产1 110 23 衡宇贷款： 153 90

　　自用房产2 320 67

　　汽车 20 4

　　合计： 480 100 合计： 170 100

　　家庭净资产： 310万元

　　年夜古师长教师的家庭资产欠债表来看，家庭总欠债占古师长教师家庭总资产的31.5%，没有跨越50%的平安借鉴水平。要注重的是，资产是按市值来计价的。因为资产市值轻易发生变换，这种变换会影响到资产欠债率的转变。年夜古师长教师的资产欠债表来看，有90%的资产是房产。这一比例使得古师长教师家庭的资产风险较为集中。一旦房产价钱呈现下跌，整个家庭的资产欠债率会呈现上升趋向，年夜而使家庭的财政风险增添。好比，如不美观房产价钱回落到2009年买房水平，古师长教师的两处房产价钱将分袂回落到68.75万元和200万元，假设其他资产价钱不变，古师长教师的总资产将缩水为318.75万元，按欠债170万元计较，资产欠债率为53.3%，将跨越50%的平安借鉴水平，威胁家庭财政平安。此外，因为今朝处于加息通道，贷款利率越来越高，贷款的还款承担越来越重。

　　收入撑持情形剖析

　　表2 古师长教师收入撑持表

　　月收入 金额/元 占比（%） 月撑持 金额/元 占比（%）

　　古师长教师 2.1万 72 糊谈锋持 5000 20

　　古太太 8000 28 赡养怙恃 4000 16

　　 女儿糊谈锋持 2000 8

　　 汽车资用撑持 2000 8

　　 衡宇贷款撑持 12520 49

　　合计 2.9万 100 合计 2.55万 100

　　月结余 3480元

　　年夜古师长教师家庭今朝的收入撑持情形来看，夫妻两人的月总收酬报2.9万元。此鱿脯古师长教师的月收入2.1万元，占72%；古太太的月收入8000元，占28%。古师长教师是家庭的首要经济支柱，是首要的收入来历。

　　今朝古师长教师家庭的月总撑持为2.55万元。此鱿脯日常糊谈锋持为1.3万元，占51%；贷款月供撑持1.25万元，占49%。古师长教师家庭日常撑持占月总收入的44.8%，这个比例并不低，若有可能还需恰当节制糊口开支。

　　古师长教师家庭的房贷还款占月总收入的43.2%，高于40%的临界水平，剖明古师长教师的家庭财政风险较高。年夜房贷还款占月总收入的比重来看，古师长教师应设法降低每月房贷还款额，以降低财政风险，缓解还款压力。

　　理财规划建议

　　虽然古师长教师主若是在房贷还款上碰着了压力，但经由体味后发现古师长教师家庭并文暌剐一个完整的财政规划。我们可年夜应急筹备、持久保障、教育、养老等方面先为古师长教师做好根基的规划后，再将房产还贷规划纳入进行调整，最终形成综合理财规划。

　　应急筹备

　　古师长教师和古太太在统一家公司就职，风险概率高于其他家庭。加上古师长教师的家庭衡宇贷款还款在每月收入中占比很高，一旦碰着意外情形，对家庭财政可能发生巨年夜的冲击。做好应急筹备是应付家庭紧迫情形的主要法子。对于古师长教师家庭来说，应急筹备应为6个月最佳，且要笼盖衡宇贷款还款额。按古师长教师和古太太今朝自身必需糊谈锋持为5000元/月，加上女儿糊谈锋持2000元/月和房贷撑持为元12520元/月，要筹备11.7万作为应急资金。这么高金额的应急筹备是因为古师长教师家庭贷款还款的财政风险高所致。

　　持久保障

　　古师长教师和古太太都有社保，但古师长教师年近35岁仍没有采办任何商业保险，这对于有高额房贷和后世的家庭来说，持久风险提防较着不足。也正因为缺乏持久保障，古师长教师的资产90%是房产，除黄金投资外，并未进行其他投资。做好持久保障，家庭的其他财政资本就可以释放出来进行一些较持久的投资或理财，以辅佐实现更久远的规划。没有做好持久保障，钱也就只能存在银行，用以应对未来可能发生的意外。按照“双十”原则（保额为年收入的5～10倍，保费为年收入的10%），按月收入计较的古师长教师的年收酬报25.2万元，其保额的最低额度可设置为126万元，年交保费节制在2.5万元以内。古太太的按月收入计较的年收酬报9.6万元，最低额度可设置为48万元，保费节制在9600元以内。以上保额合计为174万元，刚好可以笼盖衡宇贷款，年保费可年夜年关奖中提取。

　　后世教育

　　古师长教师对于女儿未来的期望很高，但愿为孩子18岁时筹备60万元的教育金。经测算，按8%的年均投资收益率，年夜孩子5岁起，每月投资2200元摆布即可在她18岁时筹备到60万元的教育基金。

　　养老规划

　　古师长教师未来工作26年就要退休了。因为之前都只是经由过程社保进行了一些根基养老金的筹备，想使退休后的糊口质量与退休前连结一致，则需要自己再另行筹备额外养老金。假设古师长教师60岁退休，一向活到85岁以上，就需要筹备退休后至少25年的糊口费用。身为女性的古太太则面临更年夜的养老问题，因为古太太的退休时刻早，需要筹备55～85岁30年的糊口费用，而筹备侍旧琐年夜此刻32～55岁，即只有23年时刻筹备。在通胀率为3%，退休后的投资收益率与通货膨胀率不异的假设下，按古师长教师和古太太两人今朝的糊口费用5000元计较，需要筹备355万元的养老金。如不美观其中的50%由社保知足，此外50%自行筹集，可经由过程每月定投2252元来筹备177.5万元的养老金。

　　房贷规划

　　按照上述规划，古师长教师家庭的每月财政资本结余为29000（月收入）-25520（月撑持）–2200（后世教育投资）–2252（养老投资）=-972元。古师长教师今朝的月财政资本无法知足上述根基方针，缺口为972元。

　　因为古师长教师的月撑持中房贷还款比重较高，不仅占用了其他财政方针的资本，也使古师长教师家庭的财政风险增年夜了。最佳的解决法子是设法降低月撑持赌暌姑于还贷的金额，并将节约出来的月财政资阅暌姑于知足其他持久方针。出格是在今朝一次性投资风险较年夜的情形下，经由过程每月定投的体例能以较低的市场价慢慢购入投资性品种，经由耐心的期待之后收成的投资回报能用于知足未来持久方针。

　　今朝古师长教师的资产中有活期存款20万元和黄金10万元，这两笔资产是可用来提前了偿房贷。但并非要全数用来了偿房贷。澳暌功急筹备的测算来看，古师长教师需要预留10万元摆布应付6个月的糊谈锋持和房贷。所以能动用的活期存款仅为10万元。因为古师长教师之前投资的黄金已经涨幅不小，今朝黄金走势的不确定性较高，建议用黄金投资10万元和活期存款10万元提前了偿贷款，这样能使每月贷款还款额削减1500元摆布。既能填补上述972元的缺口，还有部门结余可矫捷支配。如不美观只需填补972元的上述缺口，可只用黄金投资5屯?箅活期存款10万元提前还款。

　　实施策略

　　（1）年夜银行存款20万元中留出10万元作为应急筹备金，其中5万元可以活期或定活两便的体例保留，此外5万元可投资货泉基金。

　　（2）向靠得住的保险参谋或第三方理财机构咨询若何在家庭保费节制在3.5万元内获得至少174万元的保障额度。

　　（3）可用银行卡开通两个基金定投账户，一个账户每月定投2200元作为教育基金账户，也可经由过程采办后世教育保险的体例储蓄。两者的区别在于基金不是强制性的，需要有精采的投资习惯和坚持持久投资的信念，而保险是强制性的，部门保险还能在家长遭遇意外情形下仍辅佐缴纳保费以保证孩子未来的教育基金。

　　（4）古师长教师和古太太还可再开立一个养老定投账户，每月投资2252元作为养老基金。

　　（5）将银行存款10万元和部门黄金投资用来提前了偿部门贷款，缓较呖贷了偿压力，并将一部门资阅暌姑来实现其他理财方针。

　　作者系中山年夜学打灯揭捉?院财政与投资系副教授