闵纬国：房价或在2012年2、3月份现谷底

闻名理财专家、畅销理财书作者、资深理财培训师 闵纬国

　　和讯理财动静 由《公共理财参谋》杂志倾力打造的第七届中国公共理财年会于2011年12月17日在北京西苑饭馆盛大进行，和讯理财频道作为独家财经网(博客,微博)络对年会进行全程图文直播。闻名理财专家、畅销理财书作者，资深理财培训师闵纬国师长教师在揭晓演讲时暗示，房价或在2012年2、3月份现谷底。

　　以下为讲话实录：

　　闵纬国：先看房产，2011年蒙受政策重创，丛集上政策重创年夜2010年就瞥绶了，4月19号起头第三套房不许可贷款，那时房市没有什么纺暌钩，股市回声而跌。今年的年夜跌跟去年是巧合，统一天也是4月19，有时辰历史就是有些巧合。房地产很不景气，开发商无所不用其极，甚至采用了什么？促销手段，请僧人来促销，寺庙里的住持祈福。

　　影响房产走势的一共有三年夜体点，哪三年夜体点？第一点是政策，第二点是什么？政策。第三点是什么？仍是政策。三年夜体点影响房产走势。我们回首回头回忆一下2010年以来的房地产政策，密集的政策造成的结不美观是什么？此刻的房价不才跌，这些政策加起来总结一下就是四类。哪四类？第一个是增添生意成本，两个环俭仆税，第一是增添买房人的成本，第二是卖房人的成本，搜罗二手房持有者和开发商，第二是削减购房的资金量，提高银行利率，限制成交数目，今年起头限购，北京市的住房北京户口限购两套，外埠户口限购一套。再一个是提高住房供给量，保障性住房。

　　这样的政策出来，房价确实呈现了必然的下跌，良多人都在喊房价拐点已现，未来房价将会下跌，会吗？应该会跌？我认为不会跌？政策不改持久趋向，这是我总结出来1987年到2011年9月中国商品房价钱走势图，最低是年夜408元，全国平均房价408元起头起步，最后涨到此刻，这是最新的数据，2011年9月的数据，概略是5100元，比去年年尾略有下降。其他的这些都是什么？其他的这些都是历史上出台的若干政策，这些政策并不是此刻才出台的，历史上也出台过若干的政策，这么多政策出台往后，房地产在成长过程中，咱们的政策始终在出台，出台了之后，房价的整体趋向是什么呢？是上涨。

　　这是为什么呢？因为政策只会改变房产价钱的短期趋向，持久趋向由什么抉择？三个要点。第一个进口增添，中国今朝处于第四次进口生育岑岭，此次岑岭可能持续到2020年，历史上其他的三次，第一次是开国后毛泽东说人多力量年夜，第二次是1962年到1970年，那是三年自然灾难刚刚曩昔恢复时代，第三次什么时辰？第三次是开国之后那一批人他们的孩子，70年月末到80年月第一次进口岑岭的人进入婚育岑岭。第四次就是此刻，70年月末到80年月末出生的这批人他们进入婚育期，第四次进口生育岑岭。

　　第二个是城市化历程。这是咱们年夜1991年到2010年，最初的时辰26.37%，2010年是47.5%，咱们对城市化的前景规划是达到中等发家国家的水平。

　　还有就是通胀水平，咱们适才说的M0和历年房价的斗劲表，巨匠看图是不是几乎走成一致？走势是一致吧？年夜这个角度，按照现实的采办力角度，房价这么多年可能没涨，为什么？因为它跟通货膨胀的水平根基是一致的。有人会说德国经济也在成长，为什么它的房价不涨呢？简单斗劲一下，怎么斗劲？第一它进口增添率此刻障碍，甚至负增添，还有城市化率根基完成。德国的通货膨胀节制的很是不变。1921年到1923年曾经发生严重的通货膨胀，此次通货膨胀的严重水平仅次于中国解放之前国平易近党统治时代的那次，年夜那之后，德国的通货膨胀他们就把通货膨胀作为政府调控的很是主要的方针，节制的很是死。德国的通货膨胀节制的很不变，三个身分导致他房价不涨。

　　结论，房价持久看头胀、进口和城市化，短期看政策。我们的通胀还在不在？我们进口增添还在不在，我们城市化还在不在？假如还在的话，房价可能仍是上涨的。短期看仍是看政策。

　　这张图上有一些拐点，那就是政策出台斗劲多的时辰。

　　短期看政策，明年的走势怎么走？巨匠关注两个政策，一个是契税优惠的政策，一般是通俗室第1%，豪宅3%，2008年11月发布的通俗室第，此刻的尺度已经改了，之前执行的尺度是2008年11月发布的，有3个尺度，此刻五环之外已经200万了。此快要改削，改削的责任结不美观就是北四环售价为38888元的140平方米的室第按照曩昔的尺度是豪宅，需要交3%的契税，交16万多，此刻按照1.5交，交8万多元，税收优惠，削减了一半。梗概况看良多人可能认为这是不是房地财富的一个利好？我感受这个还不仅仅是利好这么简单，为什么？曩昔政府说节制房价，为什么节制房价？良多人都喊着说房价至少要跌一半以上，为什么跌一半？就年夜这个所谓的按照来的。可是此刻这个新尺度出来往后意味着什么呢？可能打点层已经正视房价，也许他认为今朝价钱已经合理了。还针砭模一个政策，二手房指导价钱的上调。以前的时辰，卖房是有一个二手房的指导价钱的，什么指导价钱？好比我这个房子两万一黎明卖，可是还有一个指导价，咱们这个处所是七千多元，在生意房子的同时会签定一个所谓的阴阳合同，合同上给你签七千多，其他跨越的部门怎么办？签此外一份合同，算装修或者算什么，避税，避生意税。此刻最低指导价钱也往上调了，概略调到原本的两倍，今朝咱们开会的这个处所，指导价钱概略是两万五摆布。

　　这是否意味着至少在北京市，政府已根基认可当前房价是合理的？而北京是全国房地产政策的航标？巨匠可以想想看，如不美观房价俄然跌到他们指导价之下，那他是不是要往下集结可能他默认房价涨幅已经到了合理的位置。房价可能在2012年的2、3月份会呈现谷底，房价即使没有政策的调控每年概略是这样的纪律，春节前后是一年的低点，过完春节起头涨，各类各样的需求，10月份呈现高点，年尾回落，概略是这么一个纪律。所以，为什么明年可能呈现价钱低点？概略就是这样，可能政策已经有松动或者至少认为房价已经合理。巨匠还要注重，能否嗣魅这个是低点后续还需要继续关注。