契税征收与“普宅标准”息息相关

　　今年11月25日，北京地税局发布《关于发布本市享受优惠政策通俗住房平均生意价钱的通知》，年夜头认定了“通俗住房”的尺度，扩年夜通俗住房规模，不少购房人享受减税优惠。

　　“普宅”认定成缴税关头

　　按照名词诠释，契税是土地、衡宇权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人平易近共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、衡宇权属的企业和小我，理当依法缴纳契税。契税税率一般为3%-5%。

　　契税是在购房人打点房产证之前，向地税部门缴纳的一个税种。交完契税之后，方可打点房产证。

　　今朝，北京首套通俗室第优惠后契税税率为1%-1.5%，非通俗室第的契税税率为3%。二套房均为3%。

　　年夜税率可以看出，普宅和非普宅，在契税购房成本上是分歧的。是以对于“通俗室第”的认定成为缴税的关头。

　　在2008年以前，只要认定为“通俗室第”，享受契税减半即为1.5%，非通俗室第3%。而在2008年11月，楼市救市政策出台，其中搜罗契税优惠政策，即，对小我初度采办90黎明及以下通俗住房的，契税税率暂统一下调到1%，初度采办90-140黎明通俗住房的，契税为1.5%，140黎明以上的，契税为3%。

　　是以，只若是“通俗住房”，契税就有优惠政策。而北京的“通俗住房”则需要知足三个前提：室第小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)黎明以下、现实成交价低于同区域享受优惠政策住房平均生意价钱1.2倍以下。

　　年夜以上三个前提可以看出，容积率和单套面积140黎明以下是固定前提，第三个前提则有不确定性。因为分歧时代现实成交价的分歧，“通俗住房”典型围也纷歧样。

　　12月10日执行新尺度

　　而政府也跟着房价的上涨，多次调整通俗住房尺度。2008年，北京普宅新标针对1.2倍的具体划定调整为：三环以内总价258万元/套，三环—四环之间210万元/套，四环—五环之间198万元/套，五环外120万元/套。

　　而时隔三年后，2011年11月25日，上调“现实成交价”和系数后，北京享受优惠政策住房的每黎明价钱上限是：四环内北部地域为38880元、南部地域为34560元，四环至五环北部地域为32400元、南部地域为28080元，五环至六环北部地域为25920元、南部地域为21600元，六环以外埠域为17280元。该划定年夜2011年12月10日起头执行。

　　按照北京市住建委和地税局的划定，在2011年12月10日（含）往后，经由过程北京住建委网签系统签定的存量房生意合同，均按照新的存量房生意税收征管划定执行。而采办新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的通俗住房尺度，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　是以，在2011年12月10日之前，呈现二手存量房集中网签的现象，其中年夜都为经转商。而对于新房则相对复杂。因为经由过程契税缴纳时点来界定是否享受税收优惠，而年夜年夜都楼盘都是开发商收房时代缴，是以便呈现一个楼盘多个契税收费尺度。

　　个案

　　万年花城是一个位于南三环和南四环之间的楼盘，2010年张女士以24000元/黎明的价钱买下一套88黎明的三居室，总价为211.2万元。今年8月交房时，按仍是规，三环—四环之间跨越210万元/套就不是“通俗住房”，就应该以3%的税率缴纳契税6.36万元，开发商代收了这笔钱，康复2011年11月23日普宅新标发布前夜缴纳了契税。

　　新规执行后，四环内南部地域享受契税优惠政策的价钱上限是34560元，按此划定张女士的房子就是“通俗室第”，且面积为90黎明，仅需缴纳1%即2.12万元的契税。而张女士有邻人至今未交房和缴纳契税，是以能赶上契税优惠。而缴税节点的分歧，让张女士多花了4.24万元的税费。

　　焦点问题

　　1　新的通俗住房尺度的侍旧粟点？

　　2011年12月10日正式执行，为市场预留了必然的政策顺应期，确保新老政策平稳过渡。采办新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的通俗住房尺度界定，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房生意的纳税人，以打点存量房生意合同（网上）签约时点的通俗住房尺度，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　2　开发商能否强制代收代缴契税？小我若何自己打点契税？

　　不成以强制征收。但在现实操作中，新房收房时开发商要求购房人签定自愿委宛代办手续，并代收契税。今朝，北京购房者缴纳契税首要采纳两种体例，一种是由小我持购房合齐截相关资料，直接到财政局契税窗口缴纳；另一种由开发商代收代缴。

　　一位房企打点契税房产证的客服司理告诉记者，契税一般是收房时起头缴纳，开发商不能强制业主委宛代收代缴。一次性购房的业主不用开发商代收代缴。而贷款业主因为开发商要承担担保责任，开发商则建议购房人由其代收，因为缴纳契税后，开发商要集中打点房本，并将房本交到银行做典质挂号，手续上要麻烦一点。不外，贷款业主也可以自己缴纳契税后再收房，完税凭证交给开发商便可打点房本。据体味，此刻缴纳契税需要供给购房合同改暌埂件、购房发票改暌埂件、身份证改暌埂件、面积补差和谈等证件到当地地税部门缴税。

　　3　开发商代收代缴，多余部门若何退回？

　　开发商为了便利缴税，代收代缴契税一般都以3%的最高数额代收，办完契税缴纳手续后，如不美观与契税发票有误差，再退给购房人，具体时刻以发票时刻为准。

　　本报记者 袁晓澜