房价拐点或在一季度后 二三季度买房或为上策

　　专家：二三季度买房或为上策

　　“京十五条”今天满周岁。此间，与房地产相关的诸多财富受到影响；中心的调控决心不减，部门处所邓刂试探性的“松绑”，使灯揭捉?地博弈进级。但对于通俗苍生来说，最关心的莫过于何时竣事不美观望，出手买房。

　　若何看待这一年来的得失踪？处所政府和中心政策之间的博弈将若何成长？有购房需求的苍生该何时出手？对于这些问题，本报独家察访了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　>>购房机缘

　　价钱拐点或在一季度后

　　京华时报：房地产调控方针之一是促使房价合理回归不晃悠，但对于何时实现合理回归各方说法纷歧。自去年10月全国70个城市房价呈现拐点以来，跌势已经确立，但总体跌吠?怠，您估量还将持续多长时刻才会较着生效？

　　倪鹏飞：虽然年夜环比看，自去年10月全国70个城市房价陆续起头下降，可是同比看，2012年1月份这些城市才陆续下降。我们在2011年12月份发布的《中国住房成长陈述：2011-2012》认为：住房价钱的下降是个徐行过程，估量全国性的住房价钱拐点可能在2012年一季度前后得以确认。年夜今朝情形看，未来两个月到半年一些城市房地产“徐行下滑”的态势将越来越较着。

　　京华时报：作为调控政策执行力度很年夜的一线城市之一，您估量北京楼市未来房价走向若何？

　　倪鹏飞：房价的走势首要由供需双方在价钱上的博弈力量对比状况抉择。据有关机构统计数据显示：北京室第总成交套数下降42.6%。购房者中，因为“限购”影响，非京籍购房比例由限购前的60%下降到10%，自立型购房者占到购房总量的80%以上。这些数据声名北京作为全国政治、经济中心，各类资本的集中水平很是高，对外来进口具有巨年夜的吸引力，未限购时北京房地产生意获得了相昔时夜的外来采办力的支撑，限购在必然水平上削减了这种采办力。总体采办力的降低，加之调控政策所导致的购房者对房价下行的预期，将削减当前的需求。年夜供给方看，因为信贷政策缩短，房地产开发企业资金严重，库存增添，经由过程降价回笼资金的压力年夜，所以估量未来房价仍将有下降空间。因为北京市的各个区域成长水平纷歧，所以下交窬淘的，主若是交通、公共糊口行动措施等配套性斗劲差的区域，以及前期涨速太快、房价严重透支的区域。

　　京华时报：此前有报道称2011年北京全年保障性住房完工量达到10万套。今年北京将新开工培植、收购各类保障性住房16万套，完工各类保障性住房7万套，力争三季度全数开工。您认为保障性住房的入市将对北京的房价带来哪些影响？

　　倪鹏飞：商品房和保障房知足的是分歧收入条理人的住房需求。保障性住房的入市对北京的房价将年夜三个方面发生影响。第一，年夜总量上，在商品房库存自己增添的情形下，保障房的入市进一步增年夜了供给，对住房下跌形成必然压力；第二，年夜结构上，保障房的入市使得曩昔没有采办力的刚性需求家庭，年夜市场上回到保障的行列，年夜而削减市场需求。第三，年夜预期上，保障房的入市对供求总量和结构的影响，将酉?潘们的预期，也将增添房价下行的压力。

　　京华时报：按照您的展望，您对楼市生意双方各有什么建议？

　　倪鹏飞：首先，我认为未来一段时刻不再像以前那样，不存在较着的最佳购房的侍旧粟点问题。跟着保障房比例的晋升和系统的完美，以及房地产调控轨制系统的完美和商品房市场系统的慢慢健全，未来在迟缓下降的软着陆之后，在没有巨年夜外部身分冲击的情形下，或出色现持久不变或稳步增添，短期内较难再现暴涨场所排场。

　　年夜北京地域来说，建议购房者按照现实需求重点关注区域，不雅察看自己心仪的区位房价的走势更有意义。就侍旧粟点看，2012年一年相对斗劲而言，第二、三季度也许较佳，因为持续的调控将使开发商很难持久支撑。

　　对于开发企业来讲，保障资金链的安全是第一等要务。按照自身资金状况，降低利润预期，采纳加倍矫捷的促销策略，加速资金的回笼是重中之重，期望政策的反转，短期内是不现实的。

　　>>看待刚需

　　5年纳税时限不宜等闲调整

　　京华时报：您若何看待在当前政策布景下刚需的知足？

　　倪鹏飞：我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的主要原因。可是，年夜需求的角度看，第一，房地产调控对刚性需求短期具有影响，但持久影响不年夜；第二，不变、合理的调控政策及其发出的明晰调控旌旗灯号，可以有用地促进刚性需求的不彼晔着。刚性需求的知足与连结房地产市场持久、不酿成长是一致的。

　　京华时报：若何年夜供给的角度看待刚需？

　　倪鹏飞：刚性需求的知足，需要一个持久的住房供给打算，一个匹配的住房供给结构。当前情形下，以刚性需求为砌词，片面地进行商品房开发，而忽略住房供给系统培植的政策，是不科学、不合理的，也是和中心、国务院的房地产政策相冲突的。

　　京华时报：“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出，“京十五条”将年夜量投资投契需求挤出了北京市场，必然水平上保障了通俗购房者的刚性需求。但也确实有部门刚需是以被解除在外，您若何看待“京十五条”？

　　倪鹏飞：“京十五条”是对《国务院关于果断遏制部门城市房价过快上涨的通知》的当真贯彻实施。年夜购房比例上，实施后，外埠购房者下降到10%；以自立为目的的购房者升高到80%。挤出了投资和投契的同时，因为价钱下降也知足了一部门自住需求；年夜价钱变换看，房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部门刚需解除在外的说法，主若是关于供给就业和纳税5年的证实。我认为这个时刻和合理区间也就在3-5年。低于3年，这个限购也没有现实意义，同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加受骗前市场对政策纺暌钩出格敏感，政策尤其需要不变，建议这个政策不要改变。