银行房贷压力测试存盲点 隐形涉房贷或达10万亿

　　夏心愉

　　银行做房贷压力测试本不是新奇事，但官方口径暗示的测试结不美观一次比一次乐不美观，让这一老话题再度成了业界关注的焦点。

　　上周五，在银监会前主席刘明康暗示房价下跌50%，银行的贷款笼盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题之后，不少银行业、获贷企业和房地财富的业内助士告诉《第一财经日报》记者，银行压力测试是否完全真实靠得住，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“高眼”监控，城市对最终的结不美观发生重年夜影响。

　　那么房贷是若何“隐形”的？“隐形”的房贷能否逃过压力测试的“高眼”？相关行业人士对房价下跌50%的亲自感应感染若何？

　　改头换面的房贷

　　刘明康上周五暗示，今朝我国房地产的银行贷款在10万亿人平易近币以上。按照《2011年三季度金融机构贷款投向统计陈述》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。

　　有银行业业内助士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，寄暌姑各类非房贷名义贷出、经由过程各类渠道周转、最河流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为典质物的贷款，尔后者数目往往跨越前者。该人士暗示，名义上的和现实上的“涉房”贷款总额，“保守估量也有20万亿”。

　　那么，这些名义优势房地产贷款的房贷，是怎么穿上“马甲”改头换面的呢？业内助士的表述或许会供给一些线索。

　　“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了，我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某年夜型钢市一钢贸企业总司理陈师长教师告诉本报记者，他们找银行融资的名义都是“出产经营项目”，但用子虚商业流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。

　　陈师长教师对于钢贸企业昔时的融资能力很写意，“我们做年夜宗商品的，可以供给典质物，有质押担保、有互保、有联保还有市场担保，加上资金流又年夜，银行抢着捐钱给我们。”

　　至于这“一条龙”招数怎么走，陈师长教师举了个例子。“我看中了1000万的商铺项目，就先问同业借个1000万，采办商铺。然后把买下的商铺典质给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还失踪借的钱，等于问银行捐钱炒商铺。”

　　对于陈师长教师的做法，交通银行一位客户司理暗示质疑，他暗示按照他地址的银行贯彻的“三个法子一个指引”的贷后“受托支出”流程，银行贷款将必需打给陈师长教师进货的公司，而非陈师长教师本公司。

　　另一家股份制银行信贷营业负责人告诉本报，对于“受托支出”，银行的贷后监控只能节制资金的第一笔划归流向。也就是说，只要陈师长教师找个“伴侣公司”，走流程并不难。据该负责人透露，2008年金融危悔悟后，在货泉刺激政策年夜情形下，银行青睐有典质的贷款客户，而且可以按照典质物的评估值，给以80%~120%的贷款额度，最高甚至可达150%。

　　除了上述购置房产时的改头换面，对于已购物业的升值，市场上还风行两种年夜银行套现再投资的体例：“转按揭”和“过桥”。

　　某炒房团资深炒房人吕师长教师透露，2006年前他经由过程“转按揭”套现，好比一套房产原本评估价钱在100万元，按照划定放贷70万元；1年后，该房产市价涨到150万，这时吕师长教师就按增值之后的价钱找另一家银行签定新的按揭和谈，这样就能多获得约35万元贷款。

　　2007年起头，监管部门封堵“转按揭”，要求对已典质房产在没有偿清全数贷款前不得以再评估后的净值为典质追加贷款。这种转按揭的体例被迫转入灰色地带，但吕师长教师和他的炒房团团友们则采纳了一种新对策，即“过桥”。假设其购置的衡宇已年夜200万上涨至400万，但尚有100万房贷未还，吕师长教师的法子是巨细贷公司等融资渠道借出100万“过桥”款还清房贷，以此绕过监管，典质衡宇申请“消费性贷款”以套现，一方面还失踪小贷公司借出的100万，另一方面多出一笔金钱进行下矣闽房产投资。

　　对于上述“消费性贷款”，吕师长教师的套路是，当贷款资金小于200万，则名义用途为“衡宇装修”，后续找装修公司签定子虚装修合同；年夜于200万，则名义用途为艺术品投资，后续找典当行经由过程古玩生意虚报生意金额。

　　“房见识50%我就跑路”

　　“房见识50%我就跑路，但银行必定比我先死。”某地产开发公司总裁高师长教师在接管本报记者察访时暗示，在中国做房地产商10多年来，他年夜金融机构回笼资金的法子已经进级过两次，如不美观他的资金链断了，那些“钱的泉源”必定很惨。

　　高师长教师说，10年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”（收身份证）开子虚收入证实，就可以年夜银行“贷款买房”；2007年摆布，这些初级幻术被监管了，他和同业们纷纷走信任渠道，是以“如不美观房价暴跌，信任也要出年夜问题”。

　　当房地产信任也被叫停了往后，地产公司和银行一路开发了新幻术。高师长教师透露，数月前，某银行为了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票，再由另一家有资金的银行对银票贴现。

　　上述信贷营业负责人也暗示，房地产商急缺资金而愿意给出高利率，是以这类操作确实存执政门“灰色地带”，而据他所知，还有银行将对房地产商的“变相贷款”打包成理财富品置入资产池。这些做法，都可能成为房贷压力测试的盲点。

　　此外，高师长教师还透露，他去年手头有一块地，需要套出资金盖楼，而那时银行对房地产的贷款已经缩短。他的做法是，找两家互为上下流的“自己人”商业公司，签定一个上亿元的子虚商业合同，再将他的土地作为“第三方典质”，年夜银行贷出商业金钱。不外高师长教师也认可，跟着银行今朝对这类商业贷款的贷后货色装船、保险手续等越查越紧，这种手段也已经行欠亨了。

　　高师长教师称年夜银行渠道的现实融资成本已经跨越了10%，但眼下房产房钱回报率只有2%~3%，不计房产自己的价钱下跌，这其中的年损失踪就有10%。对于记者“为何不抛盘”的询问，高师长教师回覆，“跌市里，就算降价业执ゴシ富失踪了”。

　　盲点在于系统性风险？

　　对于各种“隐形”房贷，某银行主管风控的高层昨日在接管本报察访时暗示，早期一些银行在做压力测试时简直有漏失踪计较以房产或土地为典质物的一般贷款，但据他所知，此轮压力测试里，银行已经做出了调整。

　　可是，上述股份制银行信贷营业负责人告诉记者，以房产为典质物进行一般贷款和贷款再进入房地产市场，两者之间银行承担的风险是纷歧样的。鉴于以上“招数”的存在，银行的压力测试可能受到部门干扰。

　　此外，该负责人还暗示，那些年夜银行贷出的完全不涉及房地产的金钱，也有可能在今朝资金面年夜紧的布景下，被高利率所吸引，周转后最终进入了房市。本报记者昨日对某“投资公司”执行董事的察访部门证实了这一不雅概念，据他估算，公司放出的钱款，“少说有六成”最终落脚点仍是房地产市场，而对于投资者和投资公司的资金来历，“银行贷款必定是一年夜组成部门”。

　　除了“隐形”房贷可能的盲点外，上述主管风控的高层认为，房价下跌50%所带来的问题将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为“经济将会解体，系统性风险无可避免”。

　　有学者撰文指出，房价变换至少将使42个行业受到影响，好比钢铁、水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等行业。上述银行高层的担忧也正在于此，“到时辰，不是房地产贷款会幻魅账，而是各个行业的贷款城阛阓体年夜面积幻魅账”。

　　不外，据媒体此前援引光年夜银行(601818,股吧)风险打点部一位负责人的话称，在近一年多的压力测试中，银行已经更多地采用“系统性风险”角度，而且有多家银行考虑到了房贷与处所融资平台贷款之间的联系关系度。

　　到今朝为止，各家银行具体若何开展压力测试，对外界来说仍然是个谜。市场人士也曾因“各家银行披露的房贷压力测试数据四周”而思疑结不美观的可托度。某股份制银行剖析师曾对媒体指出，银行“有一个先酬报主的印象，然后把模子往一个标的目的去做，最后报给银监会的数据显示各家差不多，整个行业的数据也差不多”。