银行房贷政策霸道之谜

　　利率松绑的动静仅仅沸腾了一天，就被证实是外资银行针对高资信客户的惯有政策，更多的购房者只好反转展回头来面临内资商业银行的房贷政策，首套房贷利率能维持基准利率不上浮即是最年夜的优惠了，打折几乎无年夜谈起。

　　早在今岁首，重庆等城市的商业银行就将首套房贷利率优惠打消，并陆续上浮至5%-30%。中心强令奉行提高二套房首付、遏制三套房贷等法子是针对投资、投契需求，但首套房贷利率周全上调，必然对自住购房需求搜罗采办保障性住房的群体发生按捺浸染。

　　在比来几年的房地产宏不美观调控中，分歧化房地产信贷政策一向被商业银行按照“有利于我”的体例选择性执行。商业银行被偏激的购房人年夜骂为财迷心窍、言而无信背后，有着深条理的轨制性身分。一是我国政策性住房金融轨制的缺失踪；二是国有商业银行监犯治理结构的先赋性残疾。

　　若何熨平货泉政策对住房市场的影响？列国普遍在商业性住房金融外，实施公共住房政策和与之相配套的政策性住房金融。好比，英国、奥地利、德国等实施“先存后贷”的合同储蓄模式。在德国，合同储蓄年夜约占到房贷总额一半，仅有三成住房贷款来自于商业贷款，所有房贷（搜罗合同储蓄和商业贷款）都实施固定利率制，合同储蓄房贷利率远低于市场利率，刻日长达30年，这种长周期几乎可以抗衡任何金融市场的波动。再如，新加坡、马来西亚等国实施强址⒃储蓄融资和公积金轨制，美国的联邦住房银行系统、韩国的国平易近室第基金、巴西的国家住房银行都阐扬着政策性住房金融的功能。

　　我国房地产金融的成长阅暌冠住房轨制更始所发生的金融需求，1991年2月，上海借鉴新加坡的经验推出住房公积金轨制，因这一模式具有政策强制性归集资金的特点，且来历不变、数额年夜、刻日长，很快为中心所吸纳，成为我国政策性住房金融的主体。公积金轨制早期对我国住房系统体例市场化更始阐扬了十分积极的浸染，并带动了商业房地产信贷轨制的成立和成长，但在随后的过程中，公积金的政策功能慢慢被异化。出于益处和规避风险的本能，公积金更多被贷给了中高收入人群采办商品房，现有的“低贷低存”原则加上“低息和免税”等优惠法子，更多给了中高收入群体甚至投资人，呈现了公积金“劫贫济富”的现象。2008年尾，全国住房公积金缴存余额就已打破万亿，沉淀资金3193.02亿元，占缴存余额的26.35%，公积金的政策性金融特征并未阐扬。

　　1997年打消福利分房以来，房地产金融的市场化助长了房地产投资和投契，成为房价过快上涨的主要推手。2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，明晰要求把解决城市低收入家庭住房坚苦作为政府的主要职责，加速成立健全住房保障轨制，但我国住房金融似乎仍然按照完全市场化的模式在年夜踏步前进。究其原因，笔者认为有两股力量，一是来历于中国特色的商业银行激励约束机制，二是来历于多年来业已形成的“土地+信贷”的经济成长体例和处所政府对土地财政的依靠，二者配合浸染在必然水平上摆布了我国货泉政策的制订和出台。

　　相对于完全市场化的华尔街金融巨子，我国国有商业银行高管和金融高管风险提防和监管的压力要小得多，但银行的下层组织利润最年夜化之动力却十分兴旺。对于银行高管而言，“水多了加面、面多了加水”，风险可以经由过程规模的一再扩张在有限的任期内后置，一旦单一银行的风险累积年夜到足以成为金融系统的系统性风险，国家和处所政府就会来埋单，只要当初是“董事会集体抉择妄想”也就罚不责众了，现代企业的董事会轨制成为集体免责的最好刀兵。

　　另一方面，各年夜国有商业银行都是A+H上市公司，薪酬和国际接轨那是自然，职务消费必定是额外的福利。但银行的下层，搜罗各地支行、分行行长，更不用说营业员，则是完全市场化的激励约束机制。他们年夜多是合同聘用制，靠工撞惺｛润提成挣钱养家糊口，于是呈现了上层高管和下层营业员的激励、责权、风险不合错误称的怪象，造成了轨制性地对利润的追逐和对风险的轻忽。是以，非论是在流动性过剩敦促的房地产亢奋的前几年，仍是在实施缩短的货泉政策的这两年，商业银行总能利润最年夜豢?诅险后置化地选择性执行中心政策。

　　在2009年和2010年的信贷超常规扩张中，受益最年夜的是商业银行，他们经由过程各类手段放款，利率打折、变通“第二套”房认定尺度、转按揭和消费信贷等各类立异产物层出不穷。银行和房地产中介通同搞假按揭、假房贷并不是个案。同样，在本轮信贷缩短中立于不败之地的仍然是银行，多次提高存款筹备金率，对中小企业和小我贷款利率水涨船高，银行操作其并世无双的话语权，借调控政策之威对贷款人肆意宰割。我的一个同事，2010年1月买了第一套房，那时银行暗示首付20%、利率7.5折优惠，康复2010年5月面签合同，但到2011年6月楼盘封顶银行通知其可以放款时，首付要求提高到40%，利率按照基准利率上浮15%。当然，这毫不是个案。单年夜基准利率计较，一年期银行的存贷差约3%，如不美观按照贷款利率上浮计较，存贷差高达6%摆布，试想还有什么生意能比这更赚钱？2011年上半年在宏不美观经济增添下滑的年夜布景下，多家上市银行利润增添都跨越30%。

　　统计显示，2009年美国共有140家银行破产，2010年增至157家，今年上半年美国破产银行达55家，而中国工商银行持续几年连任世界最赚钱的银行，真的有世界一流的竞争力吗？不美观真如斯，或许美国银行、高盛投资等金融年夜鳄也不至于在喷香港市场一再抛售我国国有商业银行的股票了。

　　我国的经济成长阶段抉择了在较长一段时刻内银行贷款仍将是居平易近购房融资的主渠道，连结融资成本的持久不变、可控是降低房地产金融系统性风险的首要手段。政策性住房金融和商业性住房金融的切割势在必行，必需成立真正弘统滦国国情的住房金融政策系统，搞好顶层设计，而不是在现有的系统下进熟行单的修修补补。