万达背靠5年夜国有银行。万达北京石景山项目顺遂开业,北京银行(601169,股吧)功居首位 理财周报记者 张莉/文 商业地产,房地产市场的下矣闽春天,在室第地产进入冬天瞬息,其却显示出别样的繁荣。有陈述显示,全国排名前20名的开发商都进入商业地产,整个行业已经由传统的室第市场转向了商业。 近期国家统计局发布的统计公报也佐证了商业地产的繁荣,公报显示,2011年全年房地产开发投资61740亿元,比上年增添27.9%。其中,室第投资44308亿元,增添30.2%;办公楼投资2544亿元,增添40.7%;商业营业用房投资7370亿元,增添30.5%。 然而,万亿商业地产资金年夜何而来？ 银行融资:万达背靠五年夜国有行供给典质融资 虽然银行融资受到冲击,可是万亿资金的首要来历依然在银行,出格是商业地产,因为牵扯城市成长需求,在处所政府的撑持下,其贷款对比室第地产也更有优势,万达就是典型代表。 一向以来,万磁缦商业地产作为行业的翘嚣张,或许您一向无法想象,这是一家若何的企业。为什么能够在18个月的时刻里建造一座当地开发商8年都无法完成的年夜型购物中心,而且能够保证这座购物中心能年夜拿地起头的18个月内建成开业,实现商场的可持续运营并走向成功。 万达的资金年夜哪里来？ 众所周知,地产这种资金密集型的行业,资金是最上游、最焦点的身分。一位研究房地产多年的剖析师认为,今日的万达,很年夜水平上是成本运作成功的浮现。 “万达账面现金都有几百亿,2011年光是商业地产一个公司的发卖估量就在1000亿上下,毛利百分之三四十。”王健林去年上半年曾向媒体透露。 据理财周报体味,除了发卖物业的收入,万达的资金来历还有两个渠道:经营性典质贷款和银行授信。万达是国内最早考试考试经营性典质贷款的企业,首先取得处所政府的信赖,并由处所政府作担保追求银行授信。最早供给典质融资贷款的是工商银行,随后中国银行、农业银行、培植银行三家国有行也与其签定银企合作和谈,后来,平易近生、华夏两家股份银行都先后入伙,每家给万达的授信高达几十亿。 2006年,央行金融打点部门还把万达列为全国房地产金融更始试点企业,给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个非凡授权、绿色通道,不受地域约束,单笔贷款在5亿之内无须审批,两三天可以批款。 即便如斯,跟着时刻的飞逝,也知足不了万达对资金的渴求。2009年,万达牵手国内最年夜的城商行北京银行,为万达在北京石景山项目的顺遂开业,北京银行可谓功居首位。 2011年信贷政策紧阴霾还未曩昔,2012年的2月16日,万达集团又与中国进出口银行签定计谋合作和谈,这是万达集团继与四年夜国有银行之后,再次与年夜型国有银行成立银企计谋合作关系。分歧于四年夜行对其商业地产的融资需求的撑持,中国进出口银行主若是对万达集团文化、旅游财富及跨国并购营业方面供给金融撑持,这为万达将文化、旅游培育成企业焦点支柱财富和跨国成长的计谋供给取之不尽的根源。 地产基金:商业地产的一支强心针 2月23日,上海普陀真如城市副中心A1、A2地块正式出让,由星浩成本旗下的上海馨堃投资打点有限公司、领弘有限公司连系体以17亿底价竞得。这是上海市最后一个城市副中心。星浩成本暗示,此项目将会建成星光耀广场,而星光耀城市综合体一向是星浩成本主推的商业综合体模式。自年夜2010年成立以来,星浩成本已经在年夜连、南通、哈尔滨拥有星光耀城市综合体项目。星浩成本2010年成立,专注于商业地产的开发和投资,首期基金由复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器(002024,股吧)、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟(300027,股吧)、涌金集团、新光集团等数十家中国平易近营企业翘楚配合倡议。 星浩成本只是商业地产基金的一个缩影,清科研究中心发布陈述显示,截至2011年第三季度,共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元,其中由本土机构募集基金数目及金额占比分袂跨越到了80%和70%。此外数据显示,今朝国内房地产基金规模已经跨越千亿元,这些基金的资金虽然不是全数投资于商业地产,可是对商业地产的成长来说必定是强心针。 国内地产基金今朝首要有两年夜类,一类就是自力私募房地产投资基金,较为凸起的代表是高和投资。高和投资于2009年10月在北京正式成立,是中国首只人平易近币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市焦点区域商业类物业(搜罗写字楼和商业)。高和投资已经运作了多个项目,2010年1月,高和投资成功收购了新加坡凯德置地集团旗下的北京凯德华玺项目的整体商业;2010年4月,高和投资成功收购了方恒置业位于北京燕莎区域的琨莎中心2、3号写字楼;2010年11月,高和投资成功年夜央企中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目的写字楼部门,体量约6万平方米;2011年1月,高和投资成功收购了位于北京东三环焦点区的博瑞年夜喷香项目的商业部门,并命名为“高和萃”。 此外一类则是房地产企业介入倡议房地产基金,今朝年夜型房地产企业都介入了其中。搜罗万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金,此外,搜罗世茂股份(600823,股吧)在内的有意设立房地产私募基金的地产巨子也不在少数。 上海智盈股权投资打点有限公司的高层曾透露,今朝市场上年夜部门地产私募基金,都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2009年募集的第一只人平易近币房地产私募基金“复地景业基金”为例,该基金采纳的是有限合资制的形式,其中单个有限合资人的出资门槛就为800万元人平易近币。 分歧于复地景业基金的运作模式,滨江控股倡议设立的私募基金,投资标的却不会与滨江房产的项目发生交集。 “我们的定位不是一个融资平台,我们但愿做一个斗劲纯粹的基金,并与我们的上市公司有必然的隔离,我们的钱是市场化运作的,营业方面可能更多地会介入房地产方面的一些股权投资,经由过程项目开发运营增值的过程去套现。”滨江控股的相关人士暗示。 信任和单据:私募单据融资成“新宠” 按照不完全统计,截止到今年2月,涉及商业地产的信任产物跨越150款,虽然房地产信任受到限制,可是仍然不少在刊行。今朝仍然在售的西安珠江时代广场项目贷款信任,信任资金贷款给西安珠江时代广场投资有限公司,资金规模最高达到7亿元。 近期用益信任发布的数据,2011年经由过程房地产信任融资规模居首的是万达,共刊行10款产物,融资额为71.76亿元;排在第2位的万科刊行了8款产物,融资规模达48.93亿元。此外,刊行产物数目最多的是恒年夜地产和中国泛海,均各刊行13款产物,融资规模分袂为35.05亿元和27.13亿元。 正当房地产开发商为融资一筹莫展的时辰,年夜海外市场引进的私募单据却为他们打开了心锁。体味喷香港市场的人都知道,喷香港上市房地产企业年夜多频仍地操作债券融资体例,如中国海外、嘉里培植、九龙仓、新鸿基地产、恒基地产等。 一些地产开发商当然不会放过如斯年夜好的机缘。据中国银行间市场生意商协会网站披露,华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期单据,注册额度有用期两年。 无独有偶,前不久中国建筑(601668,股吧)股份有限公司委任中信证券(600030,股吧)主承销的总额30亿元、3年刻日私募中期单据,有望近期推出。 “企业刊行私募中期单据需要承担较高的成本,但却没有不得跨越公司净资产40%的规模限制。同时,因为地产市场默示低迷,信贷收紧,信任到期兑付,房企急需寻找新的融资渠道,而私募单据不仅可以按照企业现状矫捷设计,而且高端企业刊行的私募债券利率低于贷款利率的可能性很年夜,现在受到接待也是理所当然。”一家外资行的高管暗示。 中斗室企进退失据 俗语说,年夜树底下佳肴凉。这句话唯独不合用于眼下的商业地产市场。 债台高筑压垮了年夜规模的地产开发商,而那些中斗室企,面临的不只是“折腰”,而是能否继续保留。 “银行原本都不乐于贷款给我们,此刻更是切断了我们的资金来历。客户年夜银行那儿那里贷不到款,楼市的成交量很难上去。筹不到资金,无法了偿贷款,更别说开发新的楼盘。以前还可以鼓舞几个合资人作为首要出借人,再出带动工进行拉网式揽客,需要的时辰还会乞助于平易近间借贷,此刻,估量哪一条路都难啦。”江苏一家小型房企的老板透露。 有地产剖析师认为,让中斗室企进一步陷入困境的不仅是房子欠好卖,而是传统地产商过度依靠银行。“银行一收口,地产商就呼吸坚苦。”秦皇岛君仪子洛投资公司总司理杨占荣认为,对资金链懦弱的中小地产商而言,这是致命的。 “信任融资成本前期利息是20%,此刻到了30%。”杨占荣暗示,项目的利润今朝都难以填补利息的年夜洞,“良多地产商是借遍伴侣借亲戚。难以维系的最终结不美观就是股权出让,退出市场。” 另一位研究房地产多年的剖析师说,未来面临资金链困局的中小开发商将越来越多。房产公司股权己蠹强的兼并收购潮也将随之拉开帷幕。 理财资讯 行业动态 |
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