[灌水]关于EB-5你知道多少？

绿山游客

第 11 楼                                  <br />
马里兰州政府大楼项目　　项目简介[1]　　马里兰州市政府大楼项目位于马里兰州最大城市巴尔的摩市中心，地处周边9个城区的核心地带，占地面积为28英亩。<br />
马里兰州经济繁荣，家庭平均年收入约62,000美元，居全美第二；信息产业、电信、航空航天、国防、生物技术尤为发达，包括美国国家宇航局空间飞行中心、国家统计局等16个联邦政府机构设立于此，众多世界500强企业也云集于此；同时巴尔的摩港口为全美第5大港口。　　项目最大的亮点在于由政府提供土地，项目方开发，且在项目完成后，可出租面积的85%将由州政府租用，此外，州政府还将投入3000万美元以支持该项目。　　此开发项目是马里兰州政府中心新办公大楼，共分为5个开发阶段，该中心将成为马里兰州政务区，16个州政府机构和3500名政府雇员集中在此办公；EB-5资金主要参与开发项目Ⅰ期中2座新办公大楼的建设工程，共占地3.52英亩，2座办公楼总出租面积为605,000平方英尺，其中包括75,000平方英尺的专卖店和商店。<br />
项目总投资约为2.3亿美元，其中马里兰州政府投资3000万美元，机构投资者投资1.35亿美元，EB-5融资6500万美元（共130个名额）。　　项目预计于2011年年底开工，建设周期33个月。亚美欧集团新推出此项目。[2]<br />
项目优势<br />
　　AAA级信用评级：马里兰州州政府被世界著名信誉评级机构穆迪评级为AAA最高等级，高于联邦政府。　　政府投资+20年租赁合同：该项目获得马里兰州政府的大力支持，州政府投资3000万美元，同时已与开发商签订了2座新建办公楼20年长期租赁合同，租赁面积达到总出租面积的85%。开发商已与州政府签订独家项目开发协议，并为项目前期开发投入930万美元，2座办公楼建成后的预计商业市值约为3亿美元。　　完工担保：建设公司提供“按时，按预算”建造及完工担保。<br />
抵押担保：该项目以其房产及租金收入等作为按揭抵押担保。　　1.7余倍就业机会：该项目将创造2216个新的就业机会（不包含现有的就业岗位），完全满足130名投资者I-829取消条件的就业指标。　　利息：投资人将获得每年0.5%的利息，五年后一次性支付。[3]<br />
项目概况<br />
　　本次“发行”的收益将以贷款形式投资，以为位于马里兰州巴尔的摩市中心的两栋新办公楼（分别称为“G座”和“I2座”）支付部分设计、建设和开发费用。办公楼包括新州政府中心办公综合区一期计划的一部分。建成后，办公楼将包含约605,000平方英尺的可出租办公空间，包括75,000平方英尺的新零售和商店空间。马里兰州政府，持有AAA信用评级，已经预租了515,000平方英尺（总面积的85%）的初始二十年期。办公楼将成为16个州政府机构和约3,500名州雇员的新基地。　　G座和I2座的设计和租赁　　州政府中心综合区是位于马里兰州巴尔的摩市中心的一块占地28英亩的国有办公用地。该综合区始建于20世<br />
纪50年代，是16个国家机关和约3,500名政府工作人员的基地。因为坐落在那里的州办公楼已经达到其使用寿命的末期，马里兰州决定再开发这一地块符合州和巴尔的摩市的最佳利益。新的“州政府中心”将是一个位于巴尔的摩的九个最古老的社区中心的可持续发展的、“绿色”的邻居。再开发的第一步是建设两座新办公楼（G座和I2座）。G座计划建在州政府中心地块西南角的国有土地的2.74英亩地块上，而I2座将建于综合区东部约0.78英亩的国有土地上。　　办公楼正在建设以满足马里兰州的要求，因为该州已经签订了515,000平方英尺的20年租约。换句话说，该州将占据办公楼所含可出租总面积（605,000平方英尺）中的约85%。这将是州的16个机构和约3,500名工作人员的新基地。此外，办公楼将包括约15,000平方英尺的计划办公面积，以及65,000平方英尺的零售面积，主要由一家商店组成。还将包括60-100个房屋单元和一个约928个车位的国有停车场，主要用于州雇员。该州未预先租用的空间，主开发商将在33个月的建设期内寻求稳妥的租约。　　创造就业机会·　　该项目将创造2,216个新的就业岗位(不包含现有的就业岗位)。比所需的1,300EB-5岗位超出45%。　　用美国移民局认可的“RIMSII”输入/输出模式来计算创造的就业机会。　　项目投资构成　　项目资金项目总投资额：23,000万美元　　募集总人数：20-130人　　政府投入、承销商投资：16,500万美元　　投资者投资额（每人）：50万美元　　EB-5投资人资金：6,500万美元　　EB-5所占比例：28.26%　　投资回报和退出　　每年0.5%利息回报；　　州政府20年租约确保五年后退出计划的实施。　　项目的安全保障　　项目稳定：与州政府签订了20年的长期租赁协议。　　收入稳定可观：每年仅政府办公用地租赁收入即可达1,300万美元。　　项目建成后的估值约3亿美元。可出售一栋或两栋办公楼的商铺或办公室。<br />
开发商的协同优势<br />
　　总承包-SuffolkConstructionCompany　　成立于1982年·被评为全国领先的承建商之一。　　为了减少施工风险，合同规定包括：承包商遵循签署的“最高价格保证合同”，保证在合同规定的最高限额内，按时和按预算完成兴建该项目。如果造成任何工程延误，承包商将受到严重的经济处罚。向国家级的保险公司购买履约保险，保证工程建设的完成。　　债券承销商CGA　　在项目总投资的2.3亿美元中，72%是通过发行债券来进行项目融资，由著名债券承销商CGA负责债券的发行。CGA成立于1989年，在过去的20多年中成功发售了110亿美元的债券，是多家银行债券融资服务商；CGA可在30-45天内完成1.35亿美元的融资。　　开发商-Ekistics　　拥有60多年的房地产开发投资经验，在过去的6年中成功开发超过7亿美元的地产项目。　　州政府20年长期租约　　开发商与马里兰州政府签订了20年期租赁协议，其中G楼计划于2014年6月1日交付使用，I-2楼计划于2013年3月1日交付使用；项目完工后仅政府支付的年租金收入可达1,300万美元，这不包括占总额15%的商铺的租金收入。　　亚美欧集团是一家由有着30余年历史的专业投资移民机构，已成功为5万余家庭办理了投资移民手续，做投资移民就选亚美欧！

汤香

第 12 楼                                  <br />
编辑个p啊，有中介在做这个EB-5，我希望有人熟悉这个事情。出来给大家说说，EB-5项目有多少可行性

零蛋哥

第 13 楼                                  <br />
瓷器国官家一味吓唬有俩钱的国民，可是现在的老百姓早成了老不信，你越吓唬人家越相信。

mama

第 14 楼                                  <br />
都说想移民，咋没人关注这个EB-5项目呢

方君瑛

第 15 楼                                  <br />
或许又是一个骗局

哈哈呀

第 16 楼                                  <br />
规避美国投资移民项目中的金融工具风险  ------最近接触的美国投资移民项目，大部分都会提到自己有政府投资。但是，政府投资有不同的方式。下面给大家略讲一下，以便大家辨别。  1.最危险的政府投资-----Garvee bonds GARVEE债券  这是一种纯粹的企业债，借用了政府的名义，实际上政府涉及并不多。为什么这样说呢？大家可以到维基词典或者谷歌词典上查一下Garvee bonds. 美国联邦政府每年都会给每个州拨款，支持基建建设。拨款有多有少。如果经济不好，有可能停掉。而Garvee bonds就是以美国联邦政府的未来拨款作为还款依据，如果联邦政府换届，法案修改而在未来减少或者不拨款，后果由债券购买者承担。这是一个信誉最差，风险最大的融资模式。一般不会有人采用这种模式，除非投资者对风险毫不在意。现在中国市场上，有华盛顿520大桥项目在用这种模式融资。  中介的宣传巧妙的地方在于，因为520大桥第一期是采用了政府一般责任债券。在宣传时不断的把第一期项目的政府债券发行情况讲述，不断淡化Garvee bonds的真正问题，并把它等同为美国国债。在美国，高盛，花旗都不会去涉及这种债券。  Garvee bonds购买后，有一个很长的锁定期，如果投资者在购买后2-5年后套现的话，会有很大的惩罚，这也是为什么没有投资移民项目敢采用这种融资方式的原因，因为风险太大，中国人不会相信的。这个陷阱你跳进去了吗？一定要看债券发行的原件，而不要听信别人的说法。  2.相对安全的政府投资---General obligation一般责任州，市政府债券  这是政府用其税收作为担保进行发债融资，把款项交给项目运作，由项目给债券购买人还债。如果项目无法归还债券债务的话，政府会用其税收收入进行归还，从而保证项目不会受到债权人的申诉而夭折。这种项目，通常政府已经做了大量的工作，在发债前也对项目方进行了审核，相对安全。唯一不足的，就是万一项目收益不好无法还债而政府税收不足以还债的话，债权人还是可以起诉从而导致项目夭折的。目前有纽约州的几个项目都是这种情况。  3.最安全的政府投资---MORAL OBLIGATION道德责任州，市政府债券  这是政府用其税收以及资产作为担保进行发债融资。其操作跟一般责任债类似。最大的不同就是，政府除了税收，还会以其州净资产作担保。如果项目无法还债券债权人的钱，州，市政府的税收无法归还债权人时，州政府会变卖净资产来还债，从而保证项目的顺利进行。只有这样，项目投资人的本金顺利回收才有保障。目前芝加哥会议中心是这种模式。   4. 美国移民法规定，投资移民项目是不允许直接对投资移民者发行债券的，无论是企业债，州债，市债还是国债。    大家要记住，美国移民局规定，投资移民项目是不允许直接对投资移民者发行债券的。否则，以高盛，花旗在中国的庞大网络，早就涉及到这些项目的融资中了。投资移民项目连债券都不能对投资者发行，那又哪来大家去买的是国债，而且可以移民呢？有的项目已经被美国移民局立案调查，希望大家不要钱汇走了移民局的结果才出来。更何况，投资款在2-5年时把所谓的债券卖掉（不在锁定期卖掉）要损失一大笔钱的。一切都要看项目的原文件，政府原文件。这样就不会被误导了，那会是一个天大的骗局。

蓝蓝的天

第 17 楼                                  <br />
美国投资移民项目的绿卡风险<br />
目前国内兴起一股移民浪潮，因为加拿大，新加坡和澳大利亚门槛提高，配额减少，基本上等于关上了门。恰逢美国门槛没变，于是，国人又盯上了过去少有人问津的美国投资移民。美国移民从过去无人问津到现在兴起，当中的缘由大家一定要想清楚。<br />
为什么过去没有人问津？关键就是跟加新澳比，美国的移民方式是需要投资到项目，而非可以像加拿大那样花钱买。投资有风险，自然，当有无风险投资机会选择时，大家就不会去过问了。作为我对中国富裕人群社会行为研究课题的小分支，我觉得有的问题必须提醒广大要移民的朋友。<br />
那么到底美国移民的绿卡风险在哪里呢？到底有没有好的投资移民项目呢？<br />
美国移民局要求，每个移民的投资要创造10个就业机会。至于投资的金额，分为50万美金和100万美金。如果在区域中心内的项目，可以投资50万美金。美国移民局区分的标准主要是临时绿卡投资的项目是否在目标就业区，也就是失业率要达到联邦失业率的150%。另外呢，就是创造的就业机会在转成永久绿卡时是否达到至少10个。<br />
美国绿卡分为临时绿卡和永久绿卡。只要投资人资金来源能够证明合法，后面的问题就主要看项目。临时绿卡，就要看你在给领事馆递材料的时候，你所投的项目是否在目标就业区和能够创造足够的就业机会。大部分的美国投资移民项目来中国的时候，如果是通过了相关的审批，基本上是合格的。大家一定要小心，要细心查看相关的美国政府对项目的批文。然后，要看项目所在的目标就业区是否有足够长的时间。因为从准备资料到广领馆面试，现在排期要差不多要6个月，如果在你准备材料和资金汇出的过程中，目标就业区过期，一切努力就白费了。<br />
除了目标就业区，还要看的就是所创造的就业机会数。美国移民局计算就业机会有两种模式，一种叫IMPLAN，就是俗话说的数人头，要具体看企业支付工资的人员人数来确定就业机会数字。另一种叫RIMS,是一种经济计量模型，简单的说，对于投资5亿美金以上大的项目，大部分采用这种模式，不用数人头，而是通过计算花掉的投资额输入模型来计算出就业人数。如果是投资于区域中心的项目，直接和间接的就业机会都会算在创造的就业机会数量里。<br />
就业机会数，对永久绿卡I829，这个指标是最最关键的。临时绿卡取得后两年，移民局会再审查，关键就是看转正时，项目是否还在创造足够10个的就业机会。<br />
很多项目来中国推荐时，算的就业机会数量大概在11-12个。如果一切顺利，这样对大家的永久绿卡不会有问题。但如果项目开始的2年内出现任何缓工导致项目进度推延，这些10-12个就业机会的项目就很可能无法给你拿到永久绿卡了。所以就业机会数量预测的数字越大越好，15个，17个，19个，必须要的超出50%，70%，90%的项目都是比较有保障的。根据以往的投资移民项目，永久绿卡无法取得，大部分都是出在临时绿卡转正时就业机会创造数不足。大家衡量项目好坏时，务必看具体的数字和相关的报告。不能光听移民中介的推荐，因为，他们对5年后的事情也说不准，又怎么能够向你推荐呢？大部分的项目涉及到财务和宏观经济以及市场学，如果移民中介没有相关的财务分析经验，很难给你推荐出好的项目。所以大家务必要把握我说的创造就业机会数这个指标，比移民局要求的多出越多，你的永久绿卡就越有保障。我看到的超出移民局要求的项目，芝加哥会议中心超出了73%，是目前所见的最高纪录，类似这样的项目，对你的永久绿卡就很有保障了。