[原创]房地产商的“危”与“机”

零蛋哥

第 21 楼                                  2/3温州炒房客已经离开了上海等一线城市房价或猛跌？2011年06月12日11:06来源：中国建设报字号:T|T19人参与1条评论打印转发上海豪宅市场泡沫正面临进一步破裂的危险。近日，温州客开始大规模撤离的消息，导致本来就因为限购令而收紧的房地产市场进一步遭遇“釜底抽薪”。根据中原地产等多家机构的统计，有超过2/3的温州炒房客已经离开了上海，转向二三线市场。一些温州客已经开始抛售上海的部分低质楼盘，套取现金。而温州在沪某炒房团体的负责人也明确表示，他们认为上海房价已不再坚挺，价格上升的空间几近消失，近期将不再考虑购买上海的高端住宅。2/3温州客撤离上海温州人一直是上海中高端市场最主要的购房群体。信义不动产分析师朱平平表示，即使是在2008年楼市经历宏观调控和金融危机的双重打击之下，温州人依然是上海豪宅市场的主要购买群体，大概占到当时市场总量的20%"30%。上海的高端项目也一直以温州人作为主要的营销群体。同策事业一部总经理赵刚说，几乎每周都会有上海楼盘去温州进行推广。但温州客对上海豪宅市场的贡献正在悄悄下降。据德佑地产市场中心研究经理陆骑麟介绍，目前能接触到的温州购房者非常少，能有10%就算不错。温州客不仅在新房市场的需求量锐减，而且他们还成为了上海主要的二手房供应源之一。21世纪不动产区域分析师黄河韬介绍，在陆家嘴和联洋，新增挂牌中的温州业主比例较年初有5%"10%不等的上扬。曾经在上海多次组织温州炒房团的炒房团负责人雷朝军说，目前温州人远离上海豪宅市场固然有限购令的因素，另外也是不看好上海房价的走势，认为目前的上海房价不会太坚挺。对温州人来说，另一个令他们离场的理由是上海高端楼盘在付款方式上的变化。据报道，上海古北豪宅项目近日爆出开发商向逾100名购房者索要“违约金”，总额在1亿元左右，理由是这些购房者当年签约后在付款时间上“违约”。而此前，上海豪宅在付款时间上对温州人一直很慷慨。多家上海楼盘的开发商曾告诉笔者，他们的楼盘允许客户分期付款，只要能在交房前的半年付清所有房款，理论上都是可以接受的。付款时间的延缓曾经给温州投资客更多的盈利空间，使他们的资金可以自由地在不同项目间游走。楼市高端产品销售压力陡增失去了温州客，上海已经滞销的高端产品将面临销售速度进一步放慢的压力。网上房地产显示，截至4月27日，上海全市新建别墅的累积存量已达到209.13万平方米。新浪乐居的统计是，在33个6月开盘楼盘中，有12个项目总价预计过千万元，占总开盘量近四成。而笔者根据上海市建设交通委员会登记的在建住宅项目信息统计，在建的高端项目总量或达到150万平方米以上。而截至5月，上海每平方米4万元以上豪宅的库存总量也超过115万平方米。与如此庞大的供应相对应的是上海豪宅极低的销售量。根据中房信的统计，1"5月，上海成交均价超过4万元的高端项目总共只卖了23.8万平方米。巨大的销售压力下，尽管大量的温州客在撤离上海，但房地产商却仍然不愿意放弃这块“蛋糕”。根据赵刚的介绍，温州人中的刚性需求和改善性客户仍然是上海开发商销售的重点。-杨羚强/文

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第 22 楼                                  2011-07-2911:19来源：凤凰网财华社香港新闻中心中国银监会主席刘明康表示，根据最新压力测试结果，即使房价下跌50%，银行业也能够承受。他强调，压力测试不代表银监会对楼市走势的看法，结果增强银行业实施房地产调控措施的信心。

方君瑛

第 23 楼                                  万科压顶谁是压垮深圳房价的最后稻草廖杰华向记者提问分享腾讯微博新浪微博网搜狐微博豆瓣网人人网开心网转发本文2011-09-0907:26订阅大中小经济观察报记者廖杰华谁是压垮深圳房价的最后一根稻草？是万科即将开启的万套房源大闸，还是温水煮青蛙般暗中不断走低的售价？9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘“龙光城”，近千套房源售罄。这是继一个月前7.5折开卖的碧桂园十里银滩，7折甩货的益田大运城邦之后，深圳第三个低价抛售的大盘。万科下半年推售面积将超过上半年3倍以上。尽管作为国内住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但销售数据显示，万科整体销售均价下降已经成为不争的事实，8月份销售额出现今年以来的首次同比下降。在一些开发商看来，对深圳下半年房地产市场影响最大的是万科的动向，一是庞大的推货量，二是暗中调低售价。7.5折再现9月3日，有着超级大盘之称的深圳“龙光城”开盘。当日一次性付款可享7.5折优惠，在当天的看盘现场，3000余名从深圳各地赶来的客户让原本宽敞的售楼处拥挤不堪，首批推出的近千套房源不到4小时便售罄。本报获得的信息显示，该项目高层单位开盘均价为5200元/平方米，主力户型覆盖43平方米到130平方米的一房至三房，最低价单位总价不足20万元，以一套130平方米的高层三房为例，优惠前总价为91.8万元，一次性付款实价仅69万元，按揭总价为75万元。一位购房者对本报记者表示，选择到相对偏远的龙光城购房，看中的主要是价格，深圳关内位置稍好一点的二手房价格都在3万左右，是龙光城的6倍，而深圳近几年的楼面地价都在数千元，5200元/平方米的龙光城即使没太大升值空间也不会大跌。龙光城的销售人员称，大幅度降价促销是由目前的形势决定的，从今年深圳地区的销售情况看，打折卖楼仍是最好的销售手段。万科压顶除了不断走低的房价，日益增加的供应量也考验着深圳楼市。深圳规划国土委的成交数据显示，上周深圳新房成交套数为584套。“限购令实施后，深圳每月的新房成交套数维持在3000套的低位。”高海燕表示。深圳一位开发企业高层对本报记者表示，深圳下半年房价堪忧，真正的威胁来自万科。万科深圳公司提供给本报的资料显示，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右。“按照目前的成交量计算，万科的万套房源，将足够下半年销售。”该高层表示。在一些深圳开发商看来，万科的威胁不仅在于巨大的推货量，房价也是他们担心的一个因素。从市场表现看，8月底开售的新盘中，万科金色领域二期均价1.65万元/平方米，双拼户型1.4万元/平方米起，较一期1.6万元-1.7万元/平方米的售价有较明显下降。而万科9月5日发布的公告则加剧了一些人对万科带头降价的担忧。数据显示，8月份万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5%和下降12.6%。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平，较2011年上半年的11609元的均价下跌6%。数据显示，万科前8月总体销售均价为11534元，同比微跌4%。万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。但中信证券的最新研究报告不认同这种说法，“我们判断，销售均价下降主要是因为公司低开和降价，结构性调整是次要原因，预计销售均价持续维持低位。由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好，且微观调研发现公司新盘低开，老盘降价较多，我们认为，销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。”中信证券认为，市场将进入价跌量稳时期，推货量显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆，但除个别地方以外，不降价就意味着可能滞销。事实上，2008年拐点论后的万科一直慎言降价，或者只说不做。2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。“万科的动向是我们最关心的，一是我们需要在万科大量推货前提前抢跑，二是在万科降价前提前降价，不然我们会很难看。”上述高管表示。

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第 24 楼                                  深圳万科降价走货有人称“万科下山抢钱了”2011年09月30日08:26来源：经济观察网作者：廖杰华字号:T|T20人参与3条评论打印转发经济观察报记者廖杰华从两个月前的5000元到最新的10万元，万科[简介最新动态]在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。“万科下山抢钱了。”9月23日，当万科位于深圳的公园里项目开盘时，有人在微博中给出这样的言论。万科提供的信息显示，上周万科深圳公司推出的三个项目，位于深圳的金域缇香首次开盘两个小时即售罄，公园里项目去化率超过八成。不过，本报调查显示，表面大卖的背后却是，推盘量减少，优惠幅度大幅增加。国金证券的研究报告称，与最初预计的开盘价相比，万科公园里和金域缇香降幅分别高达15%和20%。除了降价，在深圳，万科已陷入了和自己的战争。今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿元，但截至今年8月，深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这也意味着，在接下来的4个月，深圳万科要完成近百亿的销售。另外，7月底，深圳万科推出“万团大战”促销计划，虽然每套房仅优惠5000元，但房源量，几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3。因此，对万科而言，可做的选择只有一个，那就是低价走货，抢夺有限的刚需市场。降价、热销9月24日，万科深圳公司当天一口气推出了深圳万科公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。与对外公布的9月24日开盘不同。9月23日晚，万科公园里在深圳罗湖区的君悦酒店“突击”开盘，此次所推单位主打88-160平方米的三房、四房，定价从1.6万-2.1万元/平方米不等，均赠送欧式精装修。万科向本报确认，公园里开盘当天优惠10万元。至此，从7月23日万团大战开始到9月23日公园里开售，每套5000元的优惠已经升级至10万元，翻了20倍。同是24日开盘的金域缇香，优惠也经历了多轮变化。当地媒体报道称，现场的购房者反映，在看房子的过程中，万科的优惠变过四次，第一次是万团卡优惠每套5000元，第二次是升级到每次1万元，第三次则被告知金域缇香虽然毛坯销售，但是装修费用可以5折，到了开盘的前一天万科对外公布，装修不要钱了。不仅是价格，万科的推盘量由于受许可不足的影响，也不及预期。以金域缇香为例，最初预计一次性开盘三栋楼，但最终只开了其中的两栋。本报获得的信息显示，由于蓄客数量不足，万科不敢推出太多单位，而尚未开盘的一栋楼由代理商包销，但这种说法没得到万科的证实。另外，公园里也只推出2栋和3栋，共270套单位，推货量低于预期。事实上，在今年7月，为给即将在深圳地区推出的11个项目寻找足够的购买力，深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期，即“万团大战”。根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。从万科公布的情况看，万科的蓄客工作进展相当不错，一个月内，已办卡人数逾10000人。办卡并不意味着现实的购买，如果说“万团大战”最初的目的只是揽客，如今艰难的销售，不断增加的优惠也意味着深圳万科进入实质性的降价阶段。悲观预期在一份被认为是万科的网络推广稿中，“9月首个新项目公园里低价入市抢食刚需，价格仅为同片区1/2，最低16000，毛坯计价14000，是东湖南岸的二手房价格的一半，比布吉新盘价格还要低2000元左右，今晚开盘，如此低价，万科将引深圳楼市走向何方”。按照该文章的说法，公园里的预期价格为22000元。国金证券最新的房地产行业研究周报也显示，“深圳万科公园里、金域缇香和华侨城[最新消息价格户型点评]香山里开盘，分别去化100%、80%和60%，均价分别在16000、9700和35000元/平方米，相对原预计价格，公园里降幅在15%左右，其他两盘在20%左右，各盘降幅较大主要受到限价政策影响。”对于深圳项目的价格走势，万科官方的说法是，公司对这些项目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。不过，单就深圳市场而言，万科自身面临的压力非同一般。今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。万科上半年销售的深圳房源仅有四个项目，分别是清林径、万科红[最新消息价格户型点评]尾盘、万科金色领域和万科棠樾[最新消息价格户型点评]，而下半年推出的房源高达11个，面对的都是深圳客户。从7月23日万科“万团大战”计划的近万套房源看，万科的供应量几乎占到深圳市场的1/3，因此万科面对的除了限购下孱弱的市场，还有内部项目之间的竞争。事实上，万科对今年市场的看法并不乐观。“今年以来一直未见地产投资增速回落，曾一度怀疑销售对投资的领先规律，并自我解释保障房的对冲效应。万科中报对经营环境的分析给了我们一些警示，在表象和规律面前，我依然选择相信朴素规律。”在海通证券的一份内部报告中，对万科的中报如此评判。尽管并未就房价做出任何判断，但细读万科中报，其中的滋味会让许多人胆寒。万科中报称：年初时，因2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅成交面积同比2010年，一季度增长15.3%，二季度下降11.1%。五个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。中报还显示，如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度，14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增速变化尚不明显，仍保持在32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。

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第 25 楼                                  静观其变吧