[原创]为什么绝大多数业主委员会的寿命难以超过一年

nishishui

第 11 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        转至第7楼第 7 楼 长短句 2014/3/8 18:47:36  的原帖：也不是绝对了。

苏州老城西南有个小区，不光业主委员会一直存在，连物业公司都不要了。就是业主自治，聘用物业经理和所有的物业员工，包括保安。

管理得秩序井然，鸟语花香的，非常宜居。转至第8楼第 8 楼 岳麓书院 2014/3/8 20:02:20  的原帖：样本太少了
可遇不可求
这个小区，应该是比较富裕有闲的人在住好像是中国第一个业主自治小区？

确实，都是真正意义上的中产阶级吧？而且，听说得到了苏州市支持。

当局开明才有可能。

将梦洁

第 12 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        强烈建议取消“物业公司”体制。

xiexun

第 13 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        好文章，立刻转贴了。

楼主提出了一个很深刻的问题。

其实这不是小事，这对民主应该如何进行具有深远的意义。

测试员

第 14 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        楼上所言即是。这就是一旦要明主我们遇到的问题。很深。台湾就是好例子。

大哥大

第 15 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                       

pp哥

楼主
                                       
                           
       
                               
                                            为什么绝大多数业主委员会的寿命难以超过一年
   
    说绝大多数业委会寿命难以超过一年有什么依据呢？很简单，譬如北京，成立业委会的热情是最高的，早在2005年就有许多媒体报道说当时成立业委会的小区不到百分之二十，但是到了2013年，都八年过去了，媒体依然根据有关部门的统计资料说成立了业委会的小区不到百分之二十。难道八年来就没有成立过新的业委会？当然不是，而是每年都有一定数量的业委会成立，同时又有大致相当数量的业委会树倒猢狲散。

    当然，这是一个很粗略的判断。可以再例举几个著名因而成为典型的案例来佐证一下：产生了“著名社区专家舒可心”的朝阳园业委会，被有关部门评选为“感动社区十大人物”之一任晨光的健翔园业委会，被著名杂志《南风窗》封为“中国正义人物”陈凤山的百子湾业委会，声称“花三年时间建成世界一流小区”的方生老头所在的卧龙花园业委会，寿命都没有超过一年就由于内讧和遭到数百业主要求下台而分崩离析了，尽管这些业委会都没有宣布解散，但是大多数委员都灰头土脸回家了，业主们自然也都不再当回事了，任其自生自灭，可谓“零落成泥碾作尘”而弃于道旁——结果自然也就是“一锤子买卖”，没有第二届。

    既然有绝大多数的夭折，自然也就还有很少数的幸存，譬如曾经在中央电视台节目上喊出“把湿漉漉的物业费拧干”这样响亮口号而名噪一时的美丽园业委会就延续了下来，但是第一，换届选举的时候没有业主愿意选举原业委会成员连任，第二，新的业委会产生至今已经七年了，期间也发过不少告示一类的东西，却鲜有业主愿意回应，美丽园也持续混乱衰败且看不到尽头。

    简单的说，自从2003年《物业管理条例》颁布至今的十年里，就很少有媒体报道过坚持下来的业委会，不仅是因为屈指可数，更重要的是大都如同美丽园业委会那样形同虚设，很少有能够发挥起码的维权作用的。

    那么原因何在呢？非常简单，就是业委会们虽然没有约定，却是异口同声反对业主建立监督机构，譬如监事会，特别是坚决反对按照分权制衡原则建立业主代表大会制度，“理由”无非是《物业管理条例》和后来的《物权法》里没有关于建立业主监事会和业主代表大会的规定。

    尽管中国的业委会们可以堂而皇之地鼓吹“合法伦”来反对业主建立制约业委会的业主代表大会制度（譬如美丽园业委会主任就在中央电视台的节目上放肆地攻击业主成立的“监督委员会”是非法组织，甚至破口大骂为“奸委会”，再譬如任晨光面对健翔园业主自发成立的业主代表大会罢免他的决定强词夺理说“业主代表大会无权决定，否则就是剥夺了大多数业主的表决权”而拒不交出业委会公章；还有卧龙花园那个叫方生的业委会主任慷慨激昂地叫道：“成立业主代表大会没有法律依据，所以我就是不成立”！），但是他们忘记了，或者说根本就不懂得“合情合理合法”这个中国古老的智慧，不讲合情合理，一味讲什么“合法”，那就只能被业主鄙弃了，因为无论业委会主任如何辱骂业主“愚昧”、“冷漠”、“缺乏参与精神”，业主也不可能把害怕建立监督机构的业委会放到眼里吧。

    也许有人会感到奇怪：《村民委员会条例》和《居民委员会条例》里都有关于代表大会的规定，为什么《物业管理条例》和《物权法》里却没有关于业主代表大会的规定呢？

    原因很简单，它们都是由代表开发商利益的所谓专家制定的，譬如《物业管理条例》最初是比照《居民委员会条例》起草的，其中也有关于建立业主代表大会的条款，但是在提交中国物业管理协会（开发商为后台的物业公司集团）专家讨论的时候就坚决地删去了，因为如果允许业主建立业主代表大会进行决策的话，先于业主进驻而盘踞在各个小区的物业公司都将面临着随时被业主通过业主代表大会决定给辞退的局面。

    但是如果明文规定业主不能成立业主代表大会，则显然违背《宪法》和《民法通则》的规定，于是那些马屁专家们便发明了一个叫“业主大会”的东西塞进《物业管理条例》和《物权法》，说业主可以成立业主大会，通过业主大会表决来决定更换物业公司和业主委员会等事务，而业主中不可避免存在的很少数投机业主则“心有灵犀一点通”，马上积极呼应鼓吹所谓“业主大会”制度，煞有介事地号召业主都来参与业主大会投票，说这样就可以实现业主自治，而实际上这些投机业主很清楚，在有几百上千户业主的小区里，全体投票这样的事情必然是“一鼓作气、再而衰、三而竭”，只要在成立业主委员会的第一次所谓业主大会时把业主的投票热情给焕发出来，等到业主发现业委会被投机业主操控而想举行第二次所谓业主大会表决来罢免业委会的时候，自然就是“再而衰”的事情了，这样就可以保证业主委员会不会被业主罢免，当然，想辞退更换物业公司也就同样是不可能的事情了。

    所以，业主们越来越发现业主委员会跟物业公司都是主张所谓业主大会制度的，原本就是一根绳上的蚂蚱，或者说一丘之貉，因而很快鄙弃业主委员会自然就是不奇怪的事情了。




                                   

                               

                               
                               
                               
                               
                                                               
                                                       
                                               
                                               
                                       
                                       
                               
                                 
                               

                               
                   
                               
                                          


                                               
                                               
                               
                                               

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                                        尽管中国的业委会们可以堂而皇之地鼓吹“合法伦”来反对业主建立制约业委会的业主代表大会制度（譬如美丽园业委会主任就在中央电视台的节目上放肆地攻击业主成立的“监督委员会”是非法组织，甚至破口大骂为“奸委会”，再譬如任晨光面对健翔园业主自发成立的业主代表大会罢免他的决定强词夺理说“业主代表大会无权决定，否则就是剥夺了大多数业主的表决权”而拒不交出业委会公章；还有卧龙花园那个叫方生的业委会主任慷慨激昂地叫道：“成立业主代表大会没有法律依据，所以我就是不成立”！

欣欣

第 3 楼
                                       

                                    
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                            业主群体不成熟长期遭受物业公司与业委会的愚弄



    业主，拥有房产的人，特指城市里具备建筑物共有关系的群体，是新生的社会力量，因而与各种社会群体一样，在其刚刚产生的阶段自然是不成熟的，因而在一段时间里，甚至一个相当长的时期里被他们的利益对手侵害，当然也是不可避免的。其中的关键就是业主群体不愿意承认自己的不成熟，也不大愿意认识到侵害自己利益的最大对手恰恰是来自业主内部的集中表现为业委会集团的投机业主，反而想当然地以为业委会是维护业主权益的组织。

    本来，所谓业主，顾名思义，就是房产的主人，既然自己就是主人，如何管理自己的房产，应该由业主自己来决定，不是顺理成章的事情吗？而且国家的《物权法》及其上位法《民法通则》也都是这样规定的。因而当一个居住小区的业主数量比较多的时候，业主完全可以按照社会分工原理和分权制衡原则，分楼选举代表组成业主代表大会来代替全体业主对物业管理事务进行决策，也可以通过业主代表大会来选举执行决策的机构——业主委员会。如果业主这样做了，任何政府和法院都不可能判决业主成立业主代表大会违法，更不可能公然来取缔业主成立的业主代表大会，譬如北京的上地西里小区的业主代表大会都成立七年了，不是也没有任何政府和法院来取缔吗？

    如果各个小区都成立起来业主代表大会进行决策的话，物业公司盘踞各个小区侵害业主权益的局面自然也就结束了。物业公司集团当然很清楚这一点，但是他们作为外来的相当于保姆的服务机构，显然不便公开出面反对业主成立业主代表大会，于是就通过积极参与政策的制定来愚弄业主不要成立业主代表大会，特别是诱导业主内部不可避免的很少数投机业主出面积极反对成立业主代表大会，特别是积极帮助这些投机业主抢先进入各个小区的业委会，以便更有力地阻挠业主成立业主代表大会。

    那么这些以业委会为载体的投机业主为什么会心甘情愿地按照物业公司的愿望积极甚至强烈地反对业主成立业主代表大会呢？道理很简单，就象前面说的，业主成立业主代表大会是为了及时对物业管理事务进行决策，其中当然也就包括及时选举和及时罢免业委会成员，而且这也是物业管理诸多事务中最关键的一项，因而那些想通过投机，特别是勾结物业公司来侵害业主权益的投机业主当然就特别反对业主成立业主代表大会了。这就是物业公司集团和业委会集团都大力鼓吹业主大会制度的根本原因，因为他们很清楚所谓业主大会作为组织是根本不存在的，只不过是全体业主投票表决而已，而动不动把业主都召集来举行全体投票也是不可能做到的事情，古人都知道群体事务往往就是“一鼓作气，再而衰，三而竭”的事情，用现代理论来说就是不符合社会分工规律。

    十年来的事实也一再证明，中国数以十万计居住小区的业主能够通过所谓业主大会投票而更换物业公司和罢免业委会的，显然连百分之一甚至千分之一都没有，即使极少数的小区做到了，但是自己的家园也破败下去了，譬如几年前很著名的北京美丽园小区的案例就是最典型的证明。

    按说这个道理并不复杂，何况还有那么多事例作为实证，特别是代表大会制度引进中国至少也有一百年了，广大业主应该想到成立业主代表大会对实现业主自治的根本性作用。然而实际上呢，能够想到这一点的业主很少，即使有想到的，但是一听业委会的人，譬如曾经担任朝阳园业委会主任的舒可心等，煞有介事地说由于国家法律和法规里都没有关于成立业主代表大会的规定，所以成立业主代表大会就是违法，“只要有一个业主到法院起诉，业主代表大会就会立刻土崩瓦解”，也就不敢再提成立业主代表大会的事情了，使得物业公司和业委会这两个集团能够长期狼狈为奸地愚弄广大业主。

    有一个看起来似乎很滑稽的现象可以最典型地反映广大业主所遭受的愚弄：中国人民大学的校园里有一个叫“和谐社区中心”的研究机构，当然不乏教授研究员博士之类的人物，由于大力推广业主大会-业委会制度，因而很有“业委会娘家”的意味，可是该机构的理事长蔡若炎却是一屁股坐在物业公司一边的建委的座上宾，因而他极力反对业主成立业主代表大会就是不奇怪的事情了。同样不难理解的是，蔡若炎甚至公开声称“业主自治是伪命题”，一个姓陈的教授坚持鼓吹“物业公司就相当于小区的政府”，这当然使得物业公司集团欣喜不已，因为业主要与物业公司抗争维权，那可就相当于反政府啦！

    了解了这个情况，自然也就不难知道为什么这个“和谐社区中心”的教授研究员博士四处奔波到处鼓吹下成立的业主大会和业委会都是短命的了吧？毕竟，业主群体就象小孩子，虽然还不成熟，但是成长得快，已经开始学会鄙弃业委会了，十年来经常可以看到该“和谐社区中心”大力扶持的业委会主任落得个孤家寡人的结局，譬如就在不久前，被其视为一号种子选手的深圳景洲大厦的业委会主任邹家健不就在内外交困之中被迫辞职了吗？

    这就不禁使人想起鲁迅先生的那句话：捣鬼有术，也有效，但是终究不能持久！

二月花香

第 4 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                            付费物业管理的九大荒唐闹剧

    “付费物业管理”这个在中国出生的“新生事物”，象魔手一样抓挠着业主的心，其魔鬼就存在于荒唐的方方面面细节里。

    荒唐一：居民要掏钱买平安，想起黑社会的保护费。但区别是，物业“服务”却是受政府保护肯定的，黑社会是地下的；

    荒唐二：居民和物业公司诉讼法律关系被设计成为：单个居民是被告，物业公司是原告；单个居民没有权利自行提起诉讼主张自己的权利； 天下奇闻！

    荒唐三： 交物业费是居民个人购买行为，但为之主张权益却被要求通过业主大会（或业委会）集体代表主张；

    荒唐四： 居民的合法钱财是居民神圣不可侵犯的财产，怎么就可以在业主大会（业委会）的多数决后，其中的一部分就被剥夺了财产权必须交“物业费”？多数人可以决定少数人的私有权益，支配少数人的私有财产？

    荒唐五：业主大会（或业主委员会）被规定为居民业主的代表，而业主大会（或业主委员会）的成立条件被规定地难以逾越：首先要对方物业公司认可，还要当地政府批准，再有一半以上业主通过。想想看“物业公司认可”这条就让业主大会（或业主委员会）难如登天。这就是为什么能成立业主大会和业主委员会的居民区少的可怜的原因。再者物业公司认可的“业主委员会” 被物业公司收买的可能难道不是业主担忧的问题吗？难怪有居民称“业主委员会”与物业公司狼狈为奸；

    所以荒唐之处就在于：名义上业委会代表居民利益，但却必须与物业公司合作。

    荒唐六：名义上居民是小区的主人，但现实中却是物业公司治下的臣民。 物业公司是拿着指挥棒的人操弄着一切，甚至“有权”将在民宅里的公司赶出来（2006年当“民宅禁商”叫嚣甚嚣尘上时，北京电视台第五频道曾报道说某小区的物业把民宅里的商户赶走。）、更甚有的要求送水工每桶水要交1元的“买路钱”。我们不禁要问：物业公司是小区的“庄主”吗？是“山大王”吗？

    荒唐七： 名义上小区里所有居民业主是小区里公共土地的集体所有人。但能实际行使物权上的占有、使用、处置和收益的权利吗？想想从前的计划经济时期的“集体企业”里的职工权利惨况吧。“集体所有”=“集体没有”；“集体负责”=“集体免责”；“人人有责”=“人人没责”。

    所以公共土地属于居民业主所有，不过是忽悠大家掏钱买私人物业服务而已，而不是要居民业主享受行使“物主”权利的。

    实际上权力部门才是公共土地上的实际所有者，他们才是占有、使用、处置和收益的真正行为人。比如权力部门对小区里的商业单位有着绝对的管理、收费和税收的权力。而居民业主是被动地听从安排。物业公司是在幕前唱黑脸的打手。

    荒唐八：私企物业公司与居民业主应该是民事服务合同关系，不应该有强制性。私企物业公司不是行政执法部门，不能强制居民接受其服务管理。现实中的物业公司强迫业主按时如数缴纳物业费接受物业管理的蛮横让人不寒而栗。

    荒唐九：大众居民小区管理属于一个地区的公共管理范畴，不适用市场运作。在公共管理上没有“市场”。比如一个小区几百户人家，能形成一致的购买物业服务的愿望吗？而作为服务提供方的私有物业公司，不赚钱盈利他们会干吗？公共安全、公共卫生、公共设施维护等服务应该是当地政府的市政事业的本职，费用由居民纳税而来的财政支付。这就是：居民纳税给政府，政府用税款服务居民的逻辑道理。

    所以付费物业管理的游戏中， 最大收益者是当地政府和物业公司，政府不但转移了行政责任，而且从盈利的物业公司上获取税收。而居民即被剥夺了享受政府的行政服务的权利，又被榨取了钱财。

    呼吁废除付费物业管理，回归政府服务的社区型居民区。

7720015

第 5 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        楼主啊，还是一句话：他们说了算。