[原创]为什么绝大多数业主委员会的寿命难以超过一年

将梦洁

第 11 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        转至第7楼第 7 楼 长短句 2014/3/8 18:47:36  的原帖：也不是绝对了。

苏州老城西南有个小区，不光业主委员会一直存在，连物业公司都不要了。就是业主自治，聘用物业经理和所有的物业员工，包括保安。

管理得秩序井然，鸟语花香的，非常宜居。转至第8楼第 8 楼 岳麓书院 2014/3/8 20:02:20  的原帖：样本太少了
可遇不可求
这个小区，应该是比较富裕有闲的人在住好像是中国第一个业主自治小区？

确实，都是真正意义上的中产阶级吧？而且，听说得到了苏州市支持。

当局开明才有可能。

asd123

第 12 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        强烈建议取消“物业公司”体制。

小胖子

第 13 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        好文章，立刻转贴了。

楼主提出了一个很深刻的问题。

其实这不是小事，这对民主应该如何进行具有深远的意义。

小七哥

第 14 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        楼上所言即是。这就是一旦要明主我们遇到的问题。很深。台湾就是好例子。

pp哥

第 15 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                       

lijingjing

第 16 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        转至第13楼第 13 楼 润身 2014/3/8 22:48:46  的原帖：好文章，立刻转贴了。

楼主提出了一个很深刻的问题。

其实这不是小事，这对民主应该如何进行具有深远的意义。不是民主问题，是政府拿钱不干活，懒政问题

汤香

第 17 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        转至第13楼第 13 楼 润身 2014/3/8 22:48:46  的原帖：好文章，立刻转贴了。

楼主提出了一个很深刻的问题。

其实这不是小事，这对民主应该如何进行具有深远的意义。    一海问答：一人一票如何瓦解民主？

   
    问：现在社会上，譬如这个论坛上，掀起一人一票民主的呼声很高，而您却认为一人一票不可能实现民主，根据何在呢？

    林一海：让我们举个例子来看看一人一票是不是能够实现民主吧：

    前几年北京一个叫美丽园的居住小区发生了一场轰动了几个月的业主维权风波，业主委员会运用一人一票的方式成功地更换了他们很不喜欢的物业服务公司，于是洋洋得意的宣称美丽园树立了中国民主的里程碑。其后业主委员会为了跟新聘请的物业公司签订关于停车管理的合同，向全体业主提交了合同草案进行一人一票的表决，为了使其获得表决通过，业主委员会在《草案说明》里特意指出：北京市建委相关文件里的指导价格是每车每月一百五十元，而我们合同草案的条款是每车每月一百二十元，少了三十元，一年就少了三百六十元呢。您觉得这个合同草案能被一人一票的表决通过吗？

    问：怎么会不能通过呢？节省了百分之二十嘛？难道有问题吗？

    林一海：不错，一是的确表决通过了，二是比起政府相关文件的指导价格降低了百分之二十。但是，这是民主吗？

    问：怎么，难道大家一人一票表决通过不就是民主吗？

    林一海：我们经常可以看到商家把一百元进来的商品标价八百元，然后说为了回笼资金现在按照进货价三折甩卖，顾客花了二百四十元买去了，还觉得自己捡了大便宜，其实不是上当了吗？

    问：当然是上当，那是因为顾客并不知道真实的进货价格嘛。

    林一海：对，顾客没有办法了解到商家进货的真实价格，所以不可能不上当。同样的道理，美丽园业主委员会煞有介事声称一百二十元已经比政府指导价格降低了三十元，但是并没有告诉广大业主分摊到每部车上的停车管理成本是多少就让大家来表决，不也是欺骗吗？而欺骗当然不可能是民主吧？

    问：那是当然的，业主委员会应该让业主了解了真实的停车管理成本以后再做表决，这与在商场买衣服的性质还不一样，商家有权不让顾客知道进货价格，因为你是“客”而不是“主”，但是在居住小区里，业主是主人，当然有权了解停车管理的真实成本。

    林一海：对，因为业主买房子的时候已经同时获得了居住小区内所有地面的使用权，物业公司是用业主的场地来管理业主的车，提供的仅仅是一些员工的劳动和一些手电筒、雨衣等很少量的物品，我粗略估算了一下，美丽园小区有一千三百户业主，绝大部分有车，少部分业主甚至有两部车，现在就按一户一车算，管理一千三百部车每天三班每班十人，每人每月工资1800元，每月工资总额为五万四千元，每年为六十一万元，加上工具杂费，大约七十万元足矣（其实据实际考察，该物业公司根本没有安排三十位员工，可能连二十人都不到，人均月工资也不到1800元），分摊到每车每月不过45元（实际上可能不超过三十元），利润率接近百分之二百（如果按照三十元成本计算，利润率就是百分之三百了）。再按照一千三百部车乘以一百二十元，再乘以十二个月，收入总额是一百八十七万，减去七十万成本以后利润高达百万以上！

    问：真是不算不知道，一算吓一跳啊！显然是暴利呀。但是这与民主不民主有什么关系呢？会不会是业主委员会缺乏经验所致呢？

    林一海：恰恰相反，该业主委员会是极其有经验的，为什么说是“极其”呢？因为他们在前面更换老物业公司的时候就喊出了一个被中央电视台报道的响亮口号——“把湿漉漉的物业管理费拧干！”，譬如详细计算了美丽园的水泵功率是多少，每天运转多长时间，实际消耗了多少电，来证明老物业公司虚报电费的卑鄙行为，现在怎么可能不知道计算停车管理成本这样很简单的事情呢？

    问：这样来看显然是有严重问题的，但是这也不是否定一人一票民主的理由吧？

    林一海：那我们可以想一想，如果不用一人一票的方式，而是每个楼的业主推选本楼代表组成业主代表大会来审议业主委员会提交的合同草案，该草案还能够通过吗？

    问：当然，估计很困难了，在代表大会上只要有一位代表想到计算一下停车管理的成本问题，那个草案自然就要被大家否定了。

    林一海:要害就在这里！所以美丽园的业主委员会，还有中国已经成立的绝大多数业主委员会都是反对成立业主代表大会的，因为他们很清楚，只要不让成立业主代表大会，即使有少数业主发现了业主委员会玩的猫腻，提出反对意见，广大业主也很难知道，因为业主委员会可以借口“只是你们个人的意见”而不予理会，还是会利用权力去忽悠广大业主在无法了解真相的情况下稀里糊涂地投赞成票，而且往往一再得逞。

    问：那您想说明什么问题呢？

    林一海：很简单，一是，与分权制衡的代议制比起来，一人一票显然是原始的低级的民主，当然也就不适应现代社会发展的要求；二是，比投票更重要的是对议案的“充分讨论”，是否经过讨论的投票表决结果显然会很不相同。譬如美丽园停车管理合同如果在北京的上地西里小区就很难通过，因为那里成立了业主代表大会，任何议案都要在业主代表大会上进行讨论，而且业主代表大会会议规则规定就是业主代表大会的会议主持人也不能对议案发表意见，以免利用主持的机会引导议案通过。所以人民大众要明白的是，一人一票只是形式民主，“充分讨论”才是实质民主，而要实现充分讨论，就要否定一人一票，因为一人一票的大众民主首先就剥夺了大众理性讨论的机会，只能被反对民主的投机势力给愚弄。譬如美丽园一千三百户业主能够进行讨论吗？哪怕是每人仅仅发言一分钟的话，就需要二十小时以上，怎么可能做到？所以为了实现“充分讨论”这样实质的民主，就必须采用代议制，譬如建立业主代表大会。

    问：但是一人一票与推选代表应该不矛盾吧？推选代表不也需要一人一票吗？

    林一海：可是当下中国一人一票呼声的真实含义是否定代议制的，譬如鼓吹直接选举国家领导人，一些在党内被边缘化的人也大力主张党员直选中央委员会领导人。特别是在业主自治领域，十年来的显著情形是物业公司集团和业主委员会集团，加上一些无良学者和律师联手给政府施加压力，坚决反对建立业主代表大会制度，大肆鼓吹“主权不能代表”，胡说什么业主的权利只能业主自己亲自行使，成立业主代表大会就是剥夺广大业主的表决权，因而十年来不仅《物业管理条例》和《物权法》里都没有成立业主代表大会的规定，而是规定成立一人一票的所谓“业主大会”，而且建设部还曾经在《业主大会规程》里特意规定“业主代表不得代替业主决策”，目的就是让物业公司操纵投机业主控制业主委员会来通过动不动就一人一票的表决来要么通过包含猫腻的议案，要么就是业主几经上当以后不再来参与民主自治的活动。譬如美丽园广大业主自从被业主委员会忽悠通过了《停车管理合同》以后，参加投票的意愿逐年降低，以至于虽然大家对新物业公司很不满意，但是再也没人敢提出更换物业公司的议案了，只能忍气吞声接受新物业公司不死不活的管理，使得美丽园越来越破败了，甚至发生了园子里几颗大树被人砍掉偷走而物业公司和业主委员会居然都不知道的咄咄怪事！于是在北京，哪个小区有业主要求成立业主委员会和进行一人一票表决，大家就会情不自禁地说“可千万别把我们的小区搞成美丽园第二呀”，许多小区的业主甚至因此而放弃了成立业主委员会的愿望，当然也就没什么业主民主自治可言了，只能听任盘踞在小区里的物业公司反客为主对广大业主随意甚至强制进行管理，大家也都无可奈何。

小七哥

第 18 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        转至第5楼第 5 楼 王一夫 2014/3/8 17:58:58  的原帖：楼主啊，还是一句话：他们说了算。

成立业主代表大会，政府不会来抓你吧，为什么不敢去成立业主代表大会把业主委员会给制约起来呢？

好哥哥

第 19 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        转至第4楼第 4 楼 wistiy 2014/3/8 17:00:55  的原帖：    付费物业管理的九大荒唐闹剧

    “付费物业管理”这个在中国出生的“新生事物”，象魔手一样抓挠着业主的心，其魔鬼就存在于荒唐的方方面面细节里。

    荒唐一：居民要掏钱买平安，想起黑社会的保护费。但区别是，物业“服务”却是受政府保护肯定的，黑社会是地下的；

    荒唐二：居民和物业公司诉讼法律关系被设计成为：单个居民是被告，物业公司是原告；单个居民没有权利自行提起诉讼主张自己的权利； 天下奇闻！

    荒唐三： 交物业费是居民个人购买行为，但为之主张权益却被要求通过业主大会（或业委会）集体代表主张；

    荒唐四： 居民的合法钱财是居民神圣不可侵犯的财产，怎么就可以在业主大会（业委会）的多数决后，其中的一部分就被剥夺了财产权必须交“物业费”？多数人可以决定少数人的私有权益，支配少数人的私有财产？

    荒唐五：业主大会（或业主委员会）被规定为居民业主的代表，而业主大会（或业主委员会）的成立条件被规定地难以逾越：首先要对方物业公司认可，还要当地政府批准，再有一半以上业主通过。想想看“物业公司认可”这条就让业主大会（或业主委员会）难如登天。这就是为什么能成立业主大会和业主委员会的居民区少的可怜的原因。再者物业公司认可的“业主委员会” 被物业公司收买的可能难道不是业主担忧的问题吗？难怪有居民称“业主委员会”与物业公司狼狈为奸；

    所以荒唐之处就在于：名义上业委会代表居民利益，但却必须与物业公司合作。

    荒唐六：名义上居民是小区的主人，但现实中却是物业公司治下的臣民。 物业公司是拿着指挥棒的人操弄着一切，甚至“有权”将在民宅里的公司赶出来（2006年当“民宅禁商”叫嚣甚嚣尘上时，北京电视台第五频道曾报道说某小区的物业把民宅里的商户赶走。）、更甚有的要求送水工每桶水要交1元的“买路钱”。我们不禁要问：物业公司是小区的“庄主”吗？是“山大王”吗？

    荒唐七： 名义上小区里所有居民业主是小区里公共土地的集体所有人。但能实际行使物权上的占有、使用、处置和收益的权利吗？想想从前的计划经济时期的“集体企业”里的职工权利惨况吧。“集体所有”=“集体没有”；“集体负责”=“集体免责”；“人人有责”=“人人没责”。

    所以公共土地属于居民业主所有，不过是忽悠大家掏钱买私人物业服务而已，而不是要居民业主享受行使“物主”权利的。

    实际上权力部门才是公共土地上的实际所有者，他们才是占有、使用、处置和收益的真正行为人。比如权力部门对小区里的商业单位有着绝对的管理、收费和税收的权力。而居民业主是被动地听从安排。物业公司是在幕前唱黑脸的打手。

    荒唐八：私企物业公司与居民业主应该是民事服务合同关系，不应该有强制性。私企物业公司不是行政执法部门，不能强制居民接受其服务管理。现实中的物业公司强迫业主按时如数缴纳物业费接受物业管理的蛮横让人不寒而栗。

    荒唐九：大众居民小区管理属于一个地区的公共管理范畴，不适用市场运作。在公共管理上没有“市场”。比如一个小区几百户人家，能形成一致的购买物业服务的愿望吗？而作为服务提供方的私有物业公司，不赚钱盈利他们会干吗？公共安全、公共卫生、公共设施维护等服务应该是当地政府的市政事业的本职，费用由居民纳税而来的财政支付。这就是：居民纳税给政府，政府用税款服务居民的逻辑道理。

    所以付费物业管理的游戏中， 最大收益者是当地政府和物业公司，政府不但转移了行政责任，而且从盈利的物业公司上获取税收。而居民即被剥夺了享受政府的行政服务的权利，又被榨取了钱财。

    呼吁废除付费物业管理，回归政府服务的社区型居民区。



    荒唐五：业主大会（或业主委员会）被规定为居民业主的代表，而业主大会（或业主委员会）的成立条件被规定地难以逾越：首先要对方物业公司认可，还要当地政府批准，再有一半以上业主通过。
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业主委员会要经过物业公司认可？这也是物业管理条例规定的吗？几乎难以相信。

453139594

第 20 楼
                                       
                           
                                   
                  
                                                               
                                        顶一个！